양도소득세 Q&A

토지수용 보상금 양도세 감면 2026, 현금 8억·대토 4억 보상

토지수용 보상금 양도세 감면은 보상 방식마다 감면율이 다르게 적용되며, 감면세액은 같은 과세기간의 다른 감면과 합산해 연 1억원 한도 안에서만 인정됩니다. 질문하신 사례에서는 전체 양도세를 보상금 비율(현금 8억원, 대토 4억원, 즉 2대 1)로 나눕니다. 현금분에는 현금보상 감면율을

2026년 10월 8일

양도세 신고 방법 2026, 오피스텔 4억 5천만원 확정신고

양도세 신고 방법은 자산을 넘긴 건마다 하는 예정신고와, 한 해에 두 건 이상 양도했을 때 이를 합쳐 다시 계산하는 확정신고 두 단계로 나뉩니다. 올해 3월 오피스텔과 8월 상속 토지를 각각 넘기셨다면 두 건의 예정신고를 마친 것과 별도로 내년 5월에 두 건을 합산한 확정신고를 하셔야

2026년 9월 30일

양도소득세 예정신고 기한 2026, 등기 먼저 넘긴 7억 상가

양도소득세 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내이고, 여기서 양도일은 대금을 모두 청산한 날 또는 청산 전에 소유권이전등기를 넘겼다면 그 등기접수일을 뜻합니다. 질문하신 상가와 부수토지는 잔금 1억 5천만원이 남아 있어도 매수인 앞으로 등기를 이전했으므로, 그 등기

2026년 9월 25일

상속받은 임야 비사업용 토지 중과 피하는 사업용 기간 기준 (60%·40%·5년 중 2년)

상속받은 임야를 7년 보유하면서 최근 4년을 버섯 재배에 썼다면 기간 요건은 통과할 가능성이 큽니다. 다만 그 4년이 세법상 사업용으로 인정되느냐가 진짜 승부처인데, 임야는 농지와 판정 잣대가 달라 재배 사실만으로는 부족할 수 있습니다. 기간 기준부터 보겠습니다. 보유기간 5년 이상인

2026년 9월 23일

부부 공동명의 1주택 14억 매도, 2026년 고가주택 판단 기준과 지분별 양도세 계산법

공동명의 1주택이 고가주택인지 판단할 때는 본인 지분 7억원이 아니라 주택 전체의 실지 양도가액 14억원을 기준으로 봅니다. 세법은 한 채의 주택을 여러 사람이 나눠 가진 경우에도 주택 전체 가액이 12억원을 넘으면 고가주택으로 보기 때문에, 부부가 각각 7억원씩 받더라도 두 분 모두

2026년 9월 18일

2026년 1주택 비거주 아파트 양도세, 장기보유특별공제 표1 14%와 표2 56% 세액 차이 계산

2019년에 산 서울 아파트라면 공제율보다 비과세 여부를 먼저 따져야 합니다. 당시 서울은 조정대상지역이었습니다. 그래서 1세대 1주택 비과세를 받으려면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 거주를 못 채우면 12억원 이하 부분의 비과세 자체가 사라지고, 양도차익 전체에 세금이 붙습

2026년 9월 17일

상속주택 1세대1주택 특례, 서울 집 팔면 비과세 되나요?

상속주택이 있어도 상속개시 전부터 보유하던 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는, 그 일반주택을 1세대1주택으로 보아 비과세 판정을 하는 특례가 있습니다. 질문자님은 서울 집을 5년 전 상속 이전부터 보유해오셨으므로, 다른 요건만 갖춘다면 이번 서울 집 양도는 상속받은 지방 아파트가 있음에

2026년 9월 8일

아파트 인테리어 비용 양도세 필요경비 인정 범위 (샷시·발코니확장·도배)

양도소득세 필요경비는 자본적 지출만 인정되고 수익적 지출은 제외됩니다. 자본적 지출은 부동산의 가치를 높이거나 내용연수를 늘리는 지출이고, 수익적 지출은 원상회복이나 유지·관리 성격의 지출입니다. 이 기준으로 3천만원을 나눠 보겠습니다. 인정되는 항목은 샷시 교체 800만원과 발코니

2026년 9월 1일

분양권 1년 미만 매도 70% 세율, 잔금 미루기·배우자 증여 절세 될까

분양권의 보유기간은 잔금 지급일이 아니라 청약 당첨 후 분양계약을 체결한 최초 계약일부터 기산합니다. 따라서 시행사에 낼 잔금 일정을 미루는 것과 양도세율은 아무 관계가 없고, 매수인에게 권리를 넘기는 양도 시점(권리의무승계 신고일)이 최초 분양계약일로부터 1년을 넘겨야 60퍼센트 세율

2026년 8월 31일

지방 발령 주말부부 일시적 2주택 비과세, 세대전원 전입 요건 충족될까

세종 아파트를 신규주택, 서울 아파트를 종전주택으로 놓고 정리해 보면, 질문하신 "신규주택 취득 후 1년 이내 종전주택으로 세대 전원이 이사해야 한다"는 요건은 실제 일시적 2주택 비과세 제도에는 존재하지 않는 조건입니다. 아마 재개발·재건축 대체취득 특례나 다른 제도와 혼동하신 것으로

2026년 8월 28일

재개발 입주권 부담부증여 양도세·중과·장기보유특별공제 계산법

재개발 조합원입주권을 부담부증여로 넘기시면 인수 채무 4억 부분은 양도, 나머지 6억은 증여로 분리 과세됩니다. 아버님께 양도소득세, 아들에게 증여세가 각각 발생하는 구조입니다. 채무 인수분의 양도차익부터 보시면, 시가 10억 중 4억이 채무이므로 전체의 40퍼센트가 양도로 잡히고 취

2026년 8월 27일

오피스텔 주택수 포함 기준, 아파트 1세대1주택 비과세 지키는 법

오피스텔이 주택수에 포함되는지는 등기부상 용도나 사업자등록 형태가 아니라 임차인의 실제 사용 현황으로 판정합니다. 원룸 구조로 개조해 세입자가 취사와 취침을 하며 상시 거주하고 있다면 전입신고 여부와 무관하게 주거용으로 보아 주택수에 포함될 가능성이 매우 높습니다. 과세관청은 오피스텔

2026년 8월 26일

재건축 입주권 청산금 환급, 양도세 계산과 신고 방법

재건축 조합원입주권 원조합원이 관리처분계획인가 이후 청산금을 환급받은 경우, 그 청산금은 종전 부동산의 일부를 양도한 것으로 봅니다. 따라서 청산금 수령분에 대한 양도소득세는 이후 입주권을 양도할 때 한꺼번에 정산되는 것이 아니라, 관리처분계획인가일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에

2026년 8월 22일

아파트 매도 예정신고 기한 계산법과 무신고 가산세 감면 방법

양도소득세 예정신고 기한은 잔금 청산일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지이므로, 5월 15일 잔금이면 5월 말일 기준으로 2개월 뒤인 7월 31일이 신고·납부 기한이었습니다. 이미 이 기한을 넘긴 상태라면 무신고 상태가 지속되고 있는 것이므로, 하루라도 빨리 기한 후 신고를

2026년 8월 21일

상속받은 시골집 농어촌주택 특례, 서울 아파트 1세대1주택 비과세 요건

상속받은 시골집이 조세특례제한법상 농어촌주택 특례 요건을 충족한다면, 서울 아파트 양도 시 주택 수 계산에서 시골집을 제외하고 1세대 1주택으로 판정받아 비과세가 가능합니다. 다만 요건이 까다로워 하나라도 어긋나면 2주택으로 과세되므로 매도 전에 반드시 요건 충족 여부를 확인해야 합니다

2026년 8월 18일

재개발 조합원입주권 1세대1주택 비과세·장기보유특별공제 보유기간 계산법

10년 보유한 재개발 조합원입주권을 양도하실 때 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 모두 적용 여지가 있습니다. 다만 공제 대상 기간이 종전주택 보유 전 구간이 아니라 관리처분계획인가일까지로 한정된다는 점이 일반 주택 양도와 결정적으로 다른 지점입니다. 비과세 판단은 관리처분계획인

2026년 8월 15일

부모 자식 간 저가매매 시가 30% 룰, 양도세 부당행위 기준 완벽정리

말씀하신 내용에 두 가지 중요한 오해가 있어 그대로 진행하시면 예상하지 못한 증여세와 양도세가 발생합니다. 8억 매수 시 두 세목 모두 문제가 됩니다. 증여세부터 짚어드리겠습니다. 특수관계인 간 저가양수에서 증여로 보지 않는 기준은 "시가의 30% 이내"가 전부가 아니라 "시가의 30

2026년 8월 13일

재촌·자경 없는 임야 양도, 비사업용토지 중과·장기보유공제 판정

10년간 재촌 요건을 채우지 못한 서울 근교 임야를 8억에 양도한다면 비사업용토지로 분류돼 양도소득세 기본세율에 10퍼센트포인트가 가산됩니다. 2016년 양도분부터는 비사업용토지도 장기보유특별공제 대상에 포함되므로, 10년 보유 시 20퍼센트 공제까지 확보할 수 있다는 점이 그나마 세부

2026년 8월 12일

동거봉양 합가 2주택 비과세 특례 요건과 60세 판정시점 (10년 이내 양도)

동거봉양 합가에 따른 1세대 2주택 비과세 특례는 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 적용됩니다. 질문에서 언급하신 3년 요건은 존재하지 않으며, 과거 5년이었던 기한이 개정을 거쳐 현재는 10년까지 확대되어 있습니다. 따라서 합가 후 언제 양도하시든 10년 이내라면 특례

2026년 8월 11일

증여받은 주택 매도, 장기보유특별공제 보유기간 언제부터?

직계존속에게서 증여받은 부동산을 일정 기간 안에 양도할 때는 이월과세라는 특별한 규정이 적용됩니다. 이 규정에 걸리면 취득가액과 취득 시점을 증여자인 부모님 기준으로 이어서 계산하기 때문에, 보유기간도 부모님이 처음 취득하신 20여 년 전부터 산정하게 됩니다. 이월과세 적용 여부는 증

2026년 8월 10일

아파트 다운계약서 요구 응하면? 매도인 비과세 배제·40% 가산세, 매수인 취득세 추징까지

다운계약서 요구는 매도인 매수인 양측 모두에게 회복 불가능한 리스크라 절대 응하시면 안 됩니다. 8억 아파트를 6억으로 낮추면 차액 2억이 신고 누락되는 대형 건이라 국토부 실거래가 시스템과 국세청 자료 대사에서 걸릴 가능성이 매우 높습니다. 매도인 쪽부터 짚어드립니다. 1세대1주택

2026년 8월 10일

1주택 15억 아파트 양도세 계산법 (12억 초과·장특공 80%)

1세대 1주택자가 12억을 초과하는 고가주택을 양도할 때는 전체 양도차익 중 12억을 넘는 부분만 과세되는 구조입니다. 질문 상황이라면 양도가 15억 중 12억 초과분에 해당하는 비율만큼만 세금 계산 대상이 됩니다. 구체적으로 살펴보면 양도차익은 양도가 15억에서 취득가 8억을 뺀 7

2026년 8월 8일

해외주식 배우자 증여 후 매도, 이월과세 5년 규정 적용될까

미국 테슬라 주식처럼 해외주식을 배우자에게 증여한 뒤 매도할 때 걱정하시는 이월과세 규정은 원래 부동산과 부동산에 관한 권리, 특정 시설물 이용권에만 적용되는 제도입니다. 주식은 국내상장이든 해외주식이든 이월과세 대상 자산 자체에 들어가지 않아서, 이 규정을 근거로 취득가액이 남편의 최

2026년 8월 7일

비거주자 배우자 증여 오피스텔 양도, 이월과세 적용될까

배우자에게 증여한 부동산을 일정 기간 안에 양도하면 증여자의 최초 취득가액을 기준으로 양도세를 계산하는 이월과세 제도가 있습니다. 세부담 회피 목적의 명의 이전을 막기 위한 장치인데, 2022년 이전에 증여한 자산은 증여일로부터 5년 이내, 2023년 1월 1일 이후 증여분은 10년 이

2026년 8월 4일

12억 아파트 부담부증여 vs 통증여, 양도세·증여세 비교 계산법

시가 12억 아파트를 4억 채무 승계 조건으로 부담부증여할 경우, 인수하는 채무 4억은 유상양도로 보아 양도세, 나머지 8억은 증여로 보아 증여세를 계산합니다. 자녀가 담보대출을 실제로 인수해 스스로 상환할 자력이 있는지가 세무서 검증의 핵심이라는 점을 먼저 짚어드립니다. 양도세는 양

2026년 8월 3일

2018년 조정대상지역 취득 후 해제, 2년 거주요건 적용될까

문의하신 마포구 아파트는 2년 거주요건을 반드시 채워야 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 이후에 해당 지역이 해제되더라도 거주요건은 그대로 살아 있기 때문입니다. 이 부분에서 오해하시는 분들이 정말 많은데, 조정대상지역 지정 여부는 취득 시점을 기

2026년 7월 31일

이혼 시 재산분할 vs 위자료 아파트 이전, 양도세·취득세 차이

이혼 시 재산분할과 위자료 명목의 부동산 이전은 세법상 완전히 다르게 취급됩니다. 재산분할로 이전하면 양도소득세가 과세되지 않지만, 위자료로 이전하면 유상양도로 보아 양도세가 부과됩니다. 취득세도 세율과 과세표준이 달라져서, 같은 아파트를 넘겨도 총 세부담이 수천만원 차이 날 수 있습니

2026년 7월 30일

아파트 매도 시 장기보유공제·기본공제 순서와 필요경비 정리

양도차익에서 장기보유특별공제를 먼저 빼고, 그렇게 나온 양도소득금액에서 마지막에 기본공제 250만원을 차감하는 순서입니다. 양도가액 7억에서 취득가액 3억과 각종 필요경비를 뺀 금액이 양도차익이 되고, 여기에 보유·거주 기간에 따른 장기보유특별공제율을 곱해 공제액을 산출한 뒤 양도차익에

2026년 7월 29일

상속주택 특례 1세대1주택 비과세, 일반주택 먼저 팔면 적용될까

상속개시 당시 이미 보유하고 있던 일반주택을 양도하는 경우이므로 상속주택 특례가 그대로 적용됩니다. 3년 전 아버지로부터 상속받은 서울 아파트는 없는 것으로 보고, 결혼 전부터 보유해 온 경기도 아파트만 가지고 1세대1주택 비과세 여부를 판정합니다. 양도가액이 6억원이라 12억원 이하

2026년 7월 28일

일시적 2주택 비과세 3년 처분기한과 신규주택 취득일 기준

이사 갈 아파트 잔금을 치른 날부터 3년 안에 종전주택을 파시면 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있습니다. 종전주택이 조정대상지역이 아니고 5년 넘게 보유·거주하신 상황이면 1세대 1주택 비과세 요건은 이미 충족된 상태라, 남은 조건은 처분 기한뿐입니다. 신규주택 취득일은 계약일이 아

2026년 7월 27일