분양권 1년 미만 매도 70% 세율, 잔금 미루기·배우자 증여 절세 될까

실무상 자주 혼동하는 지점이 여기입니다. 준공 전까지는 여전히 분양권 상태이므로, 시행사와의 잔금 정산이 아니라 매수인에게 프리미엄을 받고 명의를 넘기는 그 시점이 양도일로 잡힙니다. 지금 매매 협의는 진행하되 프리미엄 수령과 명의변경을 최초 분양계약일로부터 1년이 지난 뒤에 마무리하도록 일정을 조율하면 70퍼센트 구간을 벗어날 수 있습니다. 다만 매수인이 그 시점까지 기다려주는지, 중간에 시장 가격이 어떻게 움직일지에 대한 위험은 매도자 본인이 부담하게 됩니다. 배우자에게 지분 절반을 증여한 뒤 각자 양도하는 방식은 실질적인 절세 효과가 거의 없습니다. 배우자 이월과세 규정이 있어서 증여받은 배우자가 일정 기간 안에 양도하면 취득가액을 증여자의 당초 취득가액으로 소급해 양도차익을 계산합니다. 프리미엄이 배우자에게 넘어간 것으로 인정받지 못하고, 원래 취득자가 그대로 판 것과 동일한 양도차익이 재산정되는 구조입니다. 여기에 우회양도로 보아 부당행위계산 부인이 적용되면 세율 판정도 원 취득자의 보유기간을 기준으로 다시 이뤄질 수 있어, 오히려 증여세 신고 비용과 이월과세 리스크만 얹어지는 결과가 됩니다. 정리하면 분양권 절세의 유효한 축은 계약일 기준 보유기간 계산과 양도 시점 조율이며, 배우자 증여 우회는 실효성이 낮은 편입니다. 계약서 조건과 자금 흐름에 따라 세부 판정이 갈리는 사안이니, 실행 전에 세무사와 매매 구조와 시점을 함께 검토해 결정하시기를 권해 드립니다.