비거주자 배우자 증여 오피스텔 양도, 이월과세 적용될까

배우자에게 증여한 부동산을 일정 기간 안에 양도하면 증여자의 최초 취득가액을 기준으로 양도세를 계산하는 이월과세 제도가 있습니다. 세부담 회피 목적의 명의 이전을 막기 위한 장치인데, 2022년 이전에 증여한 자산은 증여일로부터 5년 이내, 2023년 1월 1일 이후 증여분은 10년 이내 양도할 때 적용됩니다. 사연처럼 5년 전에 증여한 오피스텔이라면 증여일이 정확히 언제인지가 관건입니다. 증여일로부터 5년이 하루라도 지났다면 이월과세 규정이 배제돼 아내분 증여 당시 평가액 4억을 취득가액으로 인정받지만, 며칠이라도 미달하면 남편분 최초 취득가 2억을 기준으로 세부담이 크게 늘어납니다. 등기부와 증여계약서로 증여일을 정확히 확인한 뒤 양도 시점을 조정하는 것이 첫 단계입니다. 아내분이 미국 영주권 취득으로 비거주자 신분이 된 부분은 별개의 쟁점입니다. 비거주자라는 이유만으로 이월과세가 자동 배제되지는 않습니다. 국세청 해석 흐름은 국내 소재 부동산을 양도하는 경우 양도자의 거주자 여부와 무관하게 이월과세 규정이 적용된다는 입장이 우세합니다. 따라서 5년 요건에 걸린다면 비거주자라 하더라도 남편분 최초 취득가액을 기준으로 양도소득세를 신고해야 할 가능성이 큽니다. 비거주자라 유리하다고 단정하고 매도 계약을 진행하면 신고 단계에서 추징 리스크가 상당합니다. 비거주자 양도에는 매수자의 원천징수 의무가 추가로 붙습니다. 잔금 지급 시 매수자가 양도가액의 일정 비율 또는 양도차익의 일정 비율 중 적은 금액을 원천징수해 세무서에 납부해야 하고, 나중에 확정신고에서 정산됩니다. 매수자가 개인이면 이 절차를 몰라 잔금일이 지연되는 실무 사고가 흔하니, 계약 단계부터 원천징수 처리 방식을 특약으로 명시하는 편이 안전합니다. 국제 과세도 함께 챙겨야 합니다. 한국·미국 조세조약상 국내 부동산 양도차익은 원천지국인 한국에 과세권이 있고, 미국에서는 외국납부세액공제로 이중과세를 조정합니다. 다만 미국 세법상 취득가액 산정 방식이 국내와 달라 양쪽 세부담 차이가 상당히 벌어질 수 있습니다. 2026년 기준 이 사안은 이월과세 적용 여부, 비거주자 원천징수, 국제 이중과세 정산이 겹친 복합 이슈이므로, 증여 계약서와 등기부 확인부터 양도 시점 시뮬레이션, 조약 적용 판단까지 세무 전문가와 사전에 점검받으시길 권합니다.