아파트 다운계약서 요구 응하면? 매도인 비과세 배제·40% 가산세, 매수인 취득세 추징까지

다운계약서 요구는 매도인 매수인 양측 모두에게 회복 불가능한 리스크라 절대 응하시면 안 됩니다. 8억 아파트를 6억으로 낮추면 차액 2억이 신고 누락되는 대형 건이라 국토부 실거래가 시스템과 국세청 자료 대사에서 걸릴 가능성이 매우 높습니다. 매도인 쪽부터 짚어드립니다. 1세대1주택 비과세 자체가 전면 박탈되는 것은 아닙니다. 세법에는 다운계약서 작성이 확인되면 원래 받을 비과세·감면 세액에서 일부를 추징하는 규정이 있는데, 추징액은 매매가액 차액과 원래 받을 비과세·감면 세액 중 적은 금액입니다. 이 사안은 차액 2억이 상한이 되어 원래 면제되던 양도세 상당액이 그 범위 안에서 다시 살아납니다. 여기에 추징 세액을 기준으로 부당 무신고 가산세 40퍼센트가 얹히고 납부지연 가산세가 매일 붙으며 지방소득세도 함께 따라옵니다. 원래 0원이던 세부담이 결과적으로 상당한 금액으로 돌아옵니다. 매수인 불이익도 만만치 않습니다. 취득세가 실거래가 8억 기준으로 재산정되어 차액분 본세에 부당과소신고 가산세 40퍼센트와 하루 단위 납부지연 가산세가 함께 추징됩니다. 더 큰 문제는 미래에 있습니다. 취득가액이 6억으로 낮게 기록됐으니 나중에 팔 때 양도차익이 그만큼 부풀려져 양도세가 추가로 늘어납니다. 지금 아낀 취득세 몇백만원보다 미래 양도세 부담이 훨씬 큽니다. 부동산 거래신고법상 과태료도 별도입니다. 실거래가 거짓신고는 취득가액의 일정 비율 이하로 과태료가 부과되어 8억 규모라면 수천만원대까지 나올 수 있습니다. 공인중개사가 개입했다면 자격정지와 별도 과태료를 받습니다. 2026년 기준 국토부 실거래가 신고 시스템과 국세청 양도세 자료가 실시간 대사되고, 인근 시세와 큰 차이가 나면 자동 검증 대상이 됩니다. 8억을 6억으로 신고하면 시스템에서 곧바로 걸리는 수준의 격차입니다. 실무에서 가장 흔한 오해는 매수인 요구라 자신은 책임이 없다고 여기는 것입니다. 다운계약서는 서명한 양측 공동 책임이며 오히려 매도인이 부당행위로 더 무거운 제재를 받는 비대칭 구조입니다. 거절 의사를 문자나 메일로 서면화해 남기고 실거래가 그대로 신고하는 것이 유일한 답입니다. 계약금 반환 등 개별 상황이 얽히면 세무 전문가와 함께 대응 방향을 미리 검토하시길 권합니다.