동거봉양 합가 2주택 비과세 특례 요건과 60세 판정시점 (10년 이내 양도)

동거봉양 합가에 따른 1세대 2주택 비과세 특례는 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 적용됩니다. 질문에서 언급하신 3년 요건은 존재하지 않으며, 과거 5년이었던 기한이 개정을 거쳐 현재는 10년까지 확대되어 있습니다. 따라서 합가 후 언제 양도하시든 10년 이내라면 특례 대상이 되므로, 3년이 지나기 전에 서둘러 매도하실 필요는 없습니다. 직계존속의 60세 요건은 세대를 합친 시점을 기준으로 판정합니다. 어머니께서 68세이시니 연령 요건은 충분히 충족되고, 부모 중 한 분만 60세 이상이면 적용 대상이 됩니다. 60세 미만이라도 암, 희귀난치성 질환 같은 중증질환에 해당하면 예외적으로 특례가 인정됩니다. 합가 전 각 주택이 별도 세대로서 각각 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어야 하는 점이 이 특례의 핵심입니다. 질문자님의 마포 아파트 8년 보유, 어머니 아파트 6년 보유로 보유기간 요건 자체는 문제없습니다. 다만 마포는 2020년부터 2023년 초까지 조정대상지역이었기 때문에, 그 기간에 취득한 주택이라면 2년 이상 실제 거주 요건이 추가로 적용됩니다. 취득 시점이 언제인지에 따라 거주요건 필요 여부가 갈리므로 반드시 확인하셔야 합니다. 양도가액 15억이면 고가주택에 해당해 과세대상 양도차익이 발생합니다. 2026년 기준 1세대 1주택 비과세 한도는 양도가액 12억이며, 12억 초과분에 상당하는 양도차익만 과세됩니다. 8년 보유 실거주자라면 장기보유특별공제가 상당히 크게 적용되어 실제 세부담은 예상보다 낮아지는 경우가 많습니다. 실무에서 자주 발생하는 실수는 합가일을 주민등록 전입일과 일치시키지 않아 세대합가 시점 입증에 애먹는 경우입니다. 전입신고일이 곧 합가일로 인정되므로 등본상 전입일자를 명확히 관리해두셔야 합니다. 세대주 변경만으로는 합가로 보지 않고 실제 동일 세대 구성 여부가 판정 기준이 됩니다. 양도 시기와 취득 당시 조정지역 해당 여부, 실거주 이력에 따라 세액이 크게 달라지므로 실행 전에 세무 전문가와 상세 상담을 받으시길 권해드립니다.