재개발 입주권 부담부증여 양도세·중과·장기보유특별공제 계산법

채무 인수분의 양도차익부터 보시면, 시가 10억 중 4억이 채무이므로 전체의 40퍼센트가 양도로 잡히고 취득가액도 같은 비율로 안분됩니다. 취득가액 3억의 40퍼센트인 1억 2천만원이 대응 취득가액이 되어, 양도가액 4억에서 이를 뺀 금액이 과세대상 양도차익이 됩니다. 아들은 나머지 6억에서 인수 채무액을 뺀 순증여액을 기준으로 증여세를 신고하게 됩니다. 조합원입주권은 다른 주택의 양도세 판정 시 원칙적으로 주택수에 포함됩니다. 다만 조합원입주권 자체를 양도할 때는 다주택 중과세율이 적용되지 않고 보유기간에 따른 일반 세율이 적용되므로, 이번 부담부증여의 양도분에는 중과세가 부과되지 않습니다. 문제는 아버님이 보유한 다른 주택을 추후 양도하실 때인데, 이 입주권이 주택수에 계속 잡히므로 다른 주택 양도 시 중과 판정에 영향을 줄 수 있다는 점을 함께 고려하셔야 합니다. 장기보유특별공제는 관리처분인가일이 결정적 기준입니다. 원조합원이시라면 종전 부동산 취득일부터 관리처분인가일까지의 보유기간에 대해서만 장특공이 적용되고, 관리처분 이후 입주권 상태로 보유한 기간은 공제되지 않습니다. 승계조합원으로 입주권 단계에서 매입하신 경우라면 장특공이 아예 적용되지 않으니 구분이 중요합니다. 실무에서 자주 놓치는 부분은 이주비대출 원리금을 아들이 실제 자기 자금으로 상환하는지 국세청이 사후관리한다는 점입니다. 부모가 대신 상환한 금액은 그만큼 추가 증여로 과세될 수 있어 상환 자금 출처를 명확히 남겨두셔야 합니다. 2026년 기준 시가 평가 방식, 감정평가 활용 여부, 채무액 확정 시점에 따라 세액 차이가 상당히 벌어지는 사안입니다. 부담부증여는 변수가 많고 재개발 사업 단계별 규정이 세밀하게 갈리므로, 계약 전 반드시 세무 전문가와 세액 시뮬레이션을 진행해보시길 권해드립니다.