증여받은 주택 매도, 장기보유특별공제 보유기간 언제부터?

직계존속에게서 증여받은 부동산을 일정 기간 안에 양도할 때는 이월과세라는 특별한 규정이 적용됩니다. 이 규정에 걸리면 취득가액과 취득 시점을 증여자인 부모님 기준으로 이어서 계산하기 때문에, 보유기간도 부모님이 처음 취득하신 20여 년 전부터 산정하게 됩니다. 이월과세 적용 여부는 증여일과 양도일 사이의 기간으로 판단합니다. 2026년 기준 2023년 1월 1일 이후 증여받은 부동산은 10년, 그 이전 증여분은 5년이 기준선입니다. 3년 전에 증여받으셨다면 어느 쪽이든 이월과세 대상 범위에 확실히 들어옵니다. 결과적으로 보유기간은 20년을 훌쩍 넘어 장기보유특별공제 보유 항목의 상한선까지 채우게 됩니다. 주의해야 할 부분은 보유기간과 거주기간을 별도로 본다는 점입니다. 1세대 1주택자가 받는 최대 80퍼센트 장기보유특별공제는 보유와 거주를 각각 나눠 계산하며 각 항목마다 상한이 정해져 있습니다. 이월과세로 보유 부분은 부모님 취득일부터 이어지지만 거주기간은 본인이 실제로 거주한 3년만 반영됩니다. 따라서 보유 항목은 만점에 가깝게, 거주 항목은 3년치만 인정받는 구조가 됩니다. 한 가지 더 짚어드릴 부분이 있습니다. 1세대 1주택자가 실지거래가액 12억 원 이하로 양도하면 양도소득세 자체가 발생하지 않고, 12억을 초과하는 경우에만 초과분에 대해 과세됩니다. 정확히 12억에 계약하시면 장기보유특별공제 계산 자체가 필요 없어질 수 있습니다. 실무에서는 잔금일 조정이나 계약서 특약을 소홀히 다뤄서 12억 언저리 매매가가 조금 넘어가는 바람에 세액이 예상 밖으로 튀는 사례가 자주 발생합니다. 증여받은 주택을 양도할 때는 이월과세 적용 여부, 거주기간 인정 범위, 12억 비과세 경계 등이 복잡하게 얽혀 최종 세액이 크게 달라질 수 있으니, 부모님의 취득 당시 매매계약서와 본인의 거주 입증 자료를 준비해 세무 전문가와 사전 시뮬레이션을 받아보시길 권해드립니다.