2018년 조정대상지역 취득 후 해제, 2년 거주요건 적용될까

문의하신 마포구 아파트는 2년 거주요건을 반드시 채워야 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 이후에 해당 지역이 해제되더라도 거주요건은 그대로 살아 있기 때문입니다. 이 부분에서 오해하시는 분들이 정말 많은데, 조정대상지역 지정 여부는 취득 시점을 기준으로 판단합니다. 원리를 조금 더 풀어보면, 2017년 8·2 대책 이후로 조정대상지역 내에서 취득한 주택은 1세대 1주택 비과세를 받으려면 보유 2년에 더해 거주 2년이 필수요건으로 붙었습니다. 그런데 이 요건의 판정 기준은 취득일이지 양도일이 아닙니다. 즉, 취득 당시 조정대상지역이었으면 나중에 그 지역이 해제되더라도 취득 시점에 이미 확정된 거주요건은 그대로 유지된다는 것이 과세관청의 일관된 해석입니다. 문의하신 사례는 2018년 3월 취득 시점에 마포구가 조정대상지역이었으므로 2년 거주요건이 그대로 적용됩니다. 취득 직후 3개월만 실거주하고 이후에는 계속 전세를 놓으셨다면 안타깝게도 거주요건이 채워지지 않은 상태입니다. 이 상태로 지금 매도하시면 1세대 1주택 비과세 적용이 불가능하고, 일반 양도소득세가 과세됩니다. 다만 보유기간이 상당히 길기 때문에 장기보유특별공제는 적용됩니다. 거주요건을 채우지 못한 1세대 1주택의 경우 보유기간에 따른 일반 공제율(연 2%, 최대 30%)이 적용되고, 거주까지 채운 경우 적용되는 최대 80% 표(연 8%, 보유 4%+거주 4%)는 사용할 수 없습니다. 실무에서 가장 흔한 실수가 바로 이 부분입니다. "지금은 조정대상지역이 해제됐으니 거주요건도 자동으로 없어졌겠지"라고 판단해 매도 계약부터 진행하시는 경우가 종종 있는데, 신고 단계에서 비과세 배제로 수천만 원의 세금이 나오는 사례가 적지 않습니다. 2026년 기준으로도 이 취득 시점 기준 판정 원칙은 그대로 유지되고 있습니다. 만약 지금이라도 비과세를 살리고 싶으시다면 세입자 계약이 종료된 후 본인이 다시 들어가 2년을 채우는 방법이 있습니다. 다만 이 경우에도 보유기간 중 실제 거주한 기간을 합산하는 것이므로 처음 3개월과 이후 새로 채운 기간이 합쳐서 2년을 넘어야 합니다. 매도 시점, 세입자 계약 만료일, 재입주 가능 시점, 예상 세액을 종합적으로 시뮬레이션해 보시고, 반드시 매도 계약을 체결하기 전에 세무 전문가와 상담해 비과세와 과세 시 세부담을 비교해 보시길 권해 드립니다.