12억 아파트 부담부증여 vs 통증여, 양도세·증여세 비교 계산법

시가 12억 아파트를 4억 채무 승계 조건으로 부담부증여할 경우, 인수하는 채무 4억은 유상양도로 보아 양도세, 나머지 8억은 증여로 보아 증여세를 계산합니다. 자녀가 담보대출을 실제로 인수해 스스로 상환할 자력이 있는지가 세무서 검증의 핵심이라는 점을 먼저 짚어드립니다. 양도세는 양도가액을 채무액 4억으로 잡고, 취득가액은 원래 취득가 6억을 채무비율로 안분해 2억으로 계산합니다. 양도차익은 2억이며 여기서 장기보유특별공제를 차감합니다. 10년 보유·거주 요건을 충족한 1세대 1주택자라면 양도가액 12억 이하 구간은 비과세되므로, 이 사례처럼 안분 양도가액이 4억이면 양도세가 사실상 0이 될 여지가 큽니다. 다만 조정지역 지정 여부와 실거주 요건 충족 여부에 따라 결과가 갈리므로 별도 확인이 필요합니다. 증여세는 채무액을 뺀 8억이 과세대상입니다. 성년 자녀 직계비속공제 5천만원을 차감한 과세표준 7억 5천만원에 10억 이하 구간 세율을 적용해 산출세액을 구한 뒤 신고세액공제를 반영합니다. 대략 1억 6천만원 안팎의 증여세가 산출됩니다. 순수증여로 진행하면 과세표준이 11억 5천만원으로 올라가면서 30억 이하 구간 세율이 적용되어 증여세가 3억원 수준까지 뛰어오릅니다. 반면 부담부증여 방식은 양도 부분이 비과세로 소멸하고 증여세도 낮은 구간에서 마무리되므로, 1억원대 초중반의 절세 효과가 발생하는 셈입니다. 가장 유의할 지점은 채무 인수의 실질입니다. 자녀 명의로 대출이 승계되고 이자와 원금 상환이 자녀 소득에서 이뤄져야 하며, 만약 부모가 대신 갚아준 정황이 드러나면 그 금액이 다시 증여로 재판정되어 세금이 추가로 부과됩니다. 실무에서 가장 흔하게 발생하는 실수가 이 부분이라 사후 관리가 중요합니다. 2026년 기준으로 세율과 공제한도 규정이 유지되고 있지만, 개별 사안마다 취득 시기, 거주 이력, 대출 실행 방식에 따라 세부담이 달라질 수 있으니 실행 전에 세무 전문가와 사전 시뮬레이션을 반드시 거쳐보시길 권해드립니다.