부모 자식 간 저가매매 시가 30% 룰, 양도세 부당행위 기준 완벽정리

말씀하신 내용에 두 가지 중요한 오해가 있어 그대로 진행하시면 예상하지 못한 증여세와 양도세가 발생합니다. 8억 매수 시 두 세목 모두 문제가 됩니다. 증여세부터 짚어드리겠습니다. 특수관계인 간 저가양수에서 증여로 보지 않는 기준은 "시가의 30% 이내"가 전부가 아니라 "시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이내"입니다. 2026년 기준 규정 그대로입니다. 아버지 아파트 시가 12억의 30%는 3억 6천만원이지만, 3억원과 비교해 더 적은 3억원이 기준선입니다. 실제 차액이 4억원이므로 3억원을 초과하는 1억원이 증여이익으로 잡혀 과세됩니다. 더 큰 문제는 양도세 쪽입니다. 특수관계인 간 저가양도에서 부당행위계산부인이 적용되는 기준은 증여세보다 훨씬 엄격해서 "시가의 5%와 3억원 중 적은 금액"입니다. 12억의 5%인 6천만원이 기준이 되는데, 차액 4억원은 이를 크게 초과합니다. 따라서 아버지 양도세는 실제 매매가 8억이 아니라 시가 12억을 기준으로 재계산되어 부과됩니다. 아버지가 1세대 1주택 비과세 대상이거나 장기보유 특별공제 폭이 큰 상황이 아니라면 세부담이 상당히 무거워집니다. 자금출처도 별도 쟁점입니다. 승계받는 전세보증금 5억은 채무인수라 자금출처로 인정되지만, 임차인이 나갈 때 그 5억을 상환할 자력을 본인이 갖추고 있어야 사후관리에서 문제되지 않습니다. 주담대 3억 역시 원리금 상환이 본인 소득으로 이루어져야 하며, 부모가 대신 갚아주면 그 시점마다 별도 증여로 신고해야 합니다. 실무에서 흔한 실수가 이 부분을 놓쳐 몇 년 뒤 조사에서 가산세까지 부담하는 것입니다. 절세 관점에서 매매가를 조정하시려면 두 기준을 함께 고려해야 합니다. 9억 이상이면 증여세는 피할 수 있지만 차액 3억이 여전히 양도세 부당행위 기준인 6천만원을 초과합니다. 양도세 부당행위까지 회피하려면 매매가가 11억 4천만원 이상이어야 하는데, 그러면 저가양수 실익이 사라집니다. 두 목표를 동시에 잡기 어려운 구조이니 어떤 세목 부담을 우선 줄일지, 그리고 향후 이 주택을 재양도할 때의 취득가액까지 감안해 종합적으로 판단해야 합니다. 반드시 세무 전문가와 함께 시가 감정평가 방법과 세부담 시뮬레이션을 거친 뒤 계약서를 작성하시길 권해 드립니다.