2026년 1주택 비거주 아파트 양도세, 장기보유특별공제 표1 14%와 표2 56% 세액 차이 계산

필요경비는 빼고 양도차익 7억원, 보유기간 7년으로 단순하게 계산해 보겠습니다. 2026년 기준 세율을 적용했고, 지방소득세 10%는 따로 더했습니다. 1. 거주하지 않은 경우: 양도차익 7억원 전체에 표1 공제 14%(9,800만원)를 적용하면 양도소득금액은 6억 200만원입니다. 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 5억 9,950만원이고, 42% 구간이라 산출세액은 약 2억 1,585만원입니다. 2. 2년 이상 거주한 경우: 12억원 초과분만 과세되므로, 7억원에 16억원 중 4억원의 비율을 곱한 1억 7,500만원만 과세 대상입니다. 여기에 표2 공제 56%를 적용하면 과세표준은 7,450만원이고 산출세액은 약 1,212만원입니다. 지방소득세까지 합하면 약 2억 3,700만원과 약 1,300만원입니다. 차이가 2억원을 넘습니다. 비과세는 되고 공제율만 14%로 낮아지는 경우라면 세액이 약 3,600만원 정도입니다. 하지만 조정대상지역에서 취득한 주택은 거주요건이 비과세 판단부터 걸려 있어 이 경우에 해당하기 어렵습니다. 실무에서 자주 보는 실수는 "1주택이면 12억원까지 비과세"라고만 알고, 취득할 때 그 지역이 조정대상지역이었는지 확인하지 않는 것입니다. 반대로 놓치기 쉬운 구제 제도도 있습니다. 상생임대차계약 특례입니다. 직전 계약보다 임대료를 일정 비율 이내로만 올린 계약을 요건대로 맺고 유지했다면, 거주요건을 채운 것으로 봐줍니다. 그러니 그동안의 전세 계약서와 갱신 내역을 꼭 확인해 보시기 바랍니다. 다만 인정 요건과 적용 기한이 까다롭습니다. 잔금일 전에 전세 계약 이력과 필요경비 증빙을 모아 세무사 상담을 받아 보시길 권합니다. 특례를 받을 수 있는지와 실제로 낼 세금을 정확히 확인할 수 있습니다.