2021년 아버지가 돌아가신 뒤 시가 3억원 빌라를 형제 3명이 상속등기 없이 두었고, 그동안 재산세는 제가 주된 상속자로 고지받아 냈습니다. 매수자가 나타나 팔려고 하니 상속등기부터 해야 한다는데, 4년 넘게 늦어진 상속 취득세에 무신고·납부지연 가산세가 얼마나 붙을까요? 제가 낸 재산세는 형제들과 어떻게 정산해야 하나요?

Question

Accepted Answer

상속등기 지연으로 취득세를 신고하지 않았다면, 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이 지난 다음 날부터 무신고가산세와 납부지연가산세가 함께 붙습니다. 2021년 상속분을 4년 넘게 신고하지 않으셨다면 본세의 20%인 무신고가산세에 경과일수만큼 늘어나는 납부지연가산세가 더해집니다. 그동안 주된 상속자로서 혼자 낸 재산세는 상속지분 비율에 따라 형제들에게 나누어 청구할 수 있습니다.

1. 신고기한과 취득 시점: 상속은 등기를 하지 않아도 상속개시일에 취득한 것으로 봅니다. 상속인은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 취득세를 신고하고 납부해야 합니다. 상속인이 외국에 주소를 둔 경우에는 9개월입니다.
2. 본세 계산: 상속은 원칙적으로 매매 시가가 아니라 시가표준액(공동주택가격 등)을 과세표준으로 합니다. 2026년 기준 주택 상속의 취득세율은 2.8%이고, 지방교육세 등 부가세목은 따로 붙습니다. 상속으로 무주택 가구가 1가구 1주택이 되는 상속인은 낮은 특례세율이 적용될 수 있으므로 형제별 주택 보유 현황을 확인하셔야 합니다.
3. 무신고가산세: 산출세액의 20%입니다. 법을 몰랐다는 사정은 정당한 사유로 인정되지 않는다는 것이 조세심판원의 일관된 입장입니다. 기한후신고 감면은 법정신고기한이 지난 뒤 6개월 이내에 신고한 경우에만 받을 수 있어, 4년이 지난 지금은 감면 대상이 아닙니다.
4. 납부지연가산세: 미납세액에 경과일수와 1일 이자율을 곱해 계산합니다. 이자율은 시기별로 개정되어 왔고 가산세 총액에는 상한이 있습니다. 정확한 수치는 세무사에게 확인하시기 바랍니다.
5. 납세의무자: 형제 각자가 자기 상속지분만큼 납세의무를 지고, 다른 상속인의 몫에 대해서도 연대납세의무가 있습니다.
6. 재산세 정산: 상속등기 전에는 상속지분이 가장 큰 사람, 지분이 같으면 나이가 많은 사람이 주된 상속자로 재산세를 고지받습니다. 이는 세금을 걷기 위한 기준일 뿐입니다. 상속인들 사이에서는 공유물 관리비용으로 보아 지분 비율대로 부담하는 것이 원칙이므로, 대신 낸 몫을 형제들에게 청구할 수 있습니다.

계산 사례: 아버지가 2021년 6월에 돌아가셨고 빌라의 시가표준액이 2억원이라고 가정해 보겠습니다. 이 경우 신고기한은 2021년 12월 31일입니다.
취득세 본세는 2억원의 2.8%인 560만원이고, 형제 3명이 3분의 1씩 상속하면 1인당 약 187만원입니다. 무신고가산세는 본세의 20%인 112만원으로, 1인당 약 37만원입니다.
2026년 10월 31일에 납부한다면 경과일수는 약 1,765일입니다. 1일 0.022%를 전 기간에 일괄 적용한다고 가정하면 약 38.8%, 금액으로 약 217만원(1인당 약 72만원)입니다. 기간별 이자율이 달랐다면 실제 금액은 조금 달라질 수 있습니다. 이렇게 보면 취득세와 가산세만 약 889만원이고, 여기에 지방교육세 등과 그 가산세가 더해집니다.
재산세는 4년 동안 매년 30만원씩 총 120만원을 내셨다면 형제 두 분에게 각각 40만원씩 청구할 수 있습니다. 실무에서는 매각대금을 나눌 때 함께 정산하는 경우가 많습니다.

주의: 시가 3억원을 과세표준으로 잡아 세금을 과하게 예상하거나, 반대로 등기를 안 했으니 아직 취득이 아니라고 생각해 신고를 미루는 실수가 흔합니다. 상속재산 협의분할을 지금 어떤 지분으로 하느냐에 따라 취득세가 달라지거나 증여 문제가 생길 수 있습니다. 매각에 따른 양도소득세 취득가액도 함께 따져 봐야 하므로, 등기 신청 전에 세무 전문가(세무사)와 분할 방식과 신고 순서를 상의하시길 권합니다.

상속등기 지연 취득세 가산세 2026, 3억원 빌라 형제 3명

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법령 근거

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