종부세 계산기 (종합부동산세)
공시가격과 명의, 보유기간만 입력하면 올해 예상 종부세를 계산합니다.
부부 공동명의 특례와 2027년 시행 개정안(9월 국회 제출 정부안) 영향까지 함께 확인하세요.
종부세는 어떻게 계산되나요?
종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로, 사람마다 보유한 주택의 공시가격을 모두 더해 계산합니다. 세대가 아니라 사람 기준이라 명의를 어떻게 나눴는지에 따라 세금이 크게 달라집니다.
계산 순서:
- 1. 합산 본인 명의 주택의 공시가격을 지분만큼 모두 더합니다
- 2. 기본공제 1세대 1주택은 12억원, 그 외 개인은 9억원을 빼줍니다
- 3. 과세표준 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱합니다
- 4. 세율 과세표준 구간별 누진세율을 적용합니다 (3주택 이상은 더 높은 세율)
- 5. 재산세 공제 같은 주택에 이미 매겨진 재산세만큼 빼줍니다
- 6. 세액공제 1세대 1주택은 나이와 보유기간에 따라 최대 80%까지 깎아줍니다
- 7. 세부담상한 작년 보유세의 150%를 넘지 않도록 조정합니다
- 8. 농어촌특별세 종부세의 20%가 함께 부과됩니다
이 계산기는 주택분만 다룹니다. 토지분, 합산배제 신고 주택(등록임대 등), 상속·일시적 2주택·지방 저가주택 특례, 신탁주택은 반영되지 않습니다.
누구 명의로 보유하고 있나요?
개인과 법인은 공제와 세율이 완전히 다릅니다
2026-09-01 확정 정부안(9월 3일 국회 제출, 의안번호 2221046) 기준 · 2026-09-24 기준 국회 심사 중(정기국회)
계산에 적용되는 세법 기준
납세의무자와 과세기준일
매년 6월 1일 현재 주택을 소유한 사람에게 부과합니다. 세대가 아니라 사람마다 따로 계산하므로, 지분을 나누면 각자의 공시가격만 합산합니다.
근거: 종합부동산세법 §7
기본공제
1세대 1주택자는 12억원, 그 외 개인은 9억원을 공제합니다. 법인은 기본공제가 없어 공시가격 전액이 과세됩니다.
근거: 종합부동산세법 §8
공정시장가액비율
공제 후 남은 금액에 60%를 곱해 과세표준을 만듭니다. 이 비율은 시행령으로 정해 매년 바뀔 수 있습니다.
근거: 종합부동산세법 시행령 §2의4
세율과 세액공제
과세표준 구간별 누진세율(2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0%)을 적용한 뒤, 같은 주택에 부과된 재산세를 빼고, 1세대 1주택은 연령·보유기간 공제를 합해 최대 80%까지 감액합니다.
근거: 종합부동산세법 §9
세부담상한
직전연도 재산세와 종부세 합계의 150%를 넘는 부분은 부과하지 않습니다. 작년과 보유 주택이 달라졌다면 이 계산은 맞지 않습니다(법인은 적용되지 않음).
근거: 종합부동산세법 §10
부부 공동명의 1주택자 특례
부부가 1주택을 공동으로 보유하면 각자 9억원씩 공제받거나, 한 사람이 1주택자로 신고해 12억원 공제와 세액공제를 받을 수 있습니다. 매년 9월 16일부터 30일까지 신청합니다.
근거: 종합부동산세법 §10의2, 같은 법 시행령 §5의2
농어촌특별세
종합부동산세액의 20%가 농어촌특별세로 함께 고지됩니다. 실제 납부액은 종부세의 1.2배가 됩니다.
근거: 농어촌특별세법 §5
법인 예외
일반 영리법인은 기본공제와 세부담상한 없이 단일세율(2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%)이 적용됩니다. 공익법인·공공주택사업자·주택조합·종중 등은 별도 규정이 있어 이 계산기를 사용할 수 없습니다.
근거: 종합부동산세법 §9②, §10 단서
확정 정부안에서 달라지는 것(2027년 시행)
2026년 세제개편에 따른 종합부동산세법 개정안은 9월 1일 국무회의에서 정부안으로 확정돼 9월 3일 국회에 제출됐습니다(의안번호 2221046). 이 종합부동산세 계산기의 개정안 비교는 아래 기준으로 계산합니다. 개정안은 과세 문턱(공제와는 별개로, 세금을 낼지 말지를 가르는 기준입니다)도 새로 둡니다. 1세대 1주택자는 공시가격 합계 14억원 초과, 법인은 보유하면 전부, 그 밖의 개인은 9억원 초과일 때만 납세의무가 생깁니다.
| 항목 | 현행 | 개정안(확정 정부안) |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 기본공제 | 현행: 12억원(거주 여부와 관계없이) | 개정안: 그 주택에 거주하면 14억원, 거주하지 않으면 12억원 |
| 부부 공동명의 1주택 각자 공제 | 현행: 각자 9억원 | 개정안: 거주하면 각자 9억원, 거주하지 않으면 각자 6억원 |
| 보유기간 세액공제 | 현행: 보유 5년 20%, 10년 40%, 15년 50% | 개정안: 거주기간 세액공제로 바뀜: 거주 5년 20%, 10년 40%, 15년 50%. 2027년은 보유기간 공제(10%·20%·25%)와 비교해 높은 쪽 |
| 세액공제 한도 | 현행: 연령·보유 공제율 합계 80% | 개정안: 공제율 합계 80%에 더해 공제 금액 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원 |
| 세율 | 현행: 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0% | 개정안: 2027년 2주택 이하 0.5~3.5%(3주택 이상은 2028년 표 적용), 2028년 이후 주택 수 구분 없이 0.5~5.0% 단일 표 |
| 공정시장가액비율 | 현행: 60%(법률 범위 60~100%) | 개정안: 법률 하한 70%로 상향. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)는 2028년 80%로 올리는 정부 계획이며 시행령은 아직 개정 전 |
| 세부담 상한 | 현행: 직전연도 보유세의 150% | 개정안: 150% 유지(입법예고 때의 200% 인상안은 확정 정부안에서 빠짐) |
| 법인 | 현행: 기본공제 없음, 2주택 이하 2.7%·3주택 이상 5% | 개정안: 기본공제 없음, 2027년 3.5%(3주택 이상 5%)·2028년 이후 5% |
개정안은 2027년 6월 1일 기준으로 매기는 종부세(그해 12월 고지분)부터 적용되며, 국회 심사 중이라 바뀔 수 있습니다.
이 계산기가 하는 일
이 종부세 계산기는 보유 주택의 공시가격과 명의(단독명의, 부부 공동명의, 2주택 이상), 나이, 보유기간을 넣으면 올해 6월 1일 기준 예상 종합부동산세와 농어촌특별세를 계산합니다. 주소를 검색해 아파트는 동·호를 고르면, 국토교통부가 고시한 공시가격을 찾아 입력칸에 넣어 줍니다.
부부 공동명의 1주택이면 각자 공제를 받아 따로 신고하는 방식과 1주택자 특례를 신청하는 방식을 모두 계산해 세액이 낮은 쪽을 알려 줍니다. 개정안 비교를 켜면 같은 입력으로 현행 세액과 2027년 시행 개정안 세액을 나란히 보여 주고, 작년 보유세를 넣으면 세부담 상한까지 반영합니다.
자주 묻는 질문
종부세 계산기에 넣을 공시가격은 어디서 확인하나요?
종부세는 매년 고시되는 공동주택가격(국토교통부)·개별주택가격(시·군·구) 같은 공시가격으로 계산합니다. 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 주소로 확인할 수 있고, 이 종부세 계산기에서는 주소를 검색해 아파트는 동·호를 고르면 고시된 공시가격을 찾아 입력칸에 넣어 줍니다. 찾지 못한 경우에는 알리미에서 확인한 금액을 직접 입력하면 됩니다.
1세대 1주택자 기본공제 12억원과 개정안의 14억원은 무엇이 다른가요?
현행법은 1세대 1주택자에게 거주 여부와 관계없이 공시가격 합계에서 12억원을 공제합니다. 2027년 시행 개정안(확정 정부안)은 그 주택에 실제로 거주하면 14억원, 거주하지 않으면 지금과 같은 12억원을 공제합니다. 또 1세대 1주택자는 공시가격 합계가 14억원을 넘을 때만 종부세가 생기도록 공제와 별도로 과세 문턱을 둡니다.
부부 공동명의는 1주택자 특례를 신청하는 편이 유리한가요?
현행법은 부부 공동명의 1주택에 대해 부부가 각자 9억원씩 공제를 받아 따로 신고하는 방식과, 한 사람을 1세대 1주택자로 보아 12억원 공제와 연령·보유 세액공제를 받는 특례(매년 9월 16일부터 30일까지 신청) 중에서 고르게 합니다. 개정안(확정 정부안)은 특례를 신청하면 거주 14억원·비거주 12억원 공제와 연령·거주 세액공제를, 신청하지 않으면 각자 거주 9억원·비거주 6억원 공제를 적용합니다. 어느 쪽이 유리한지는 공시가격, 지분, 나이, 보유기간에 따라 달라집니다. 이 종합부동산세 계산기는 두 방식을 모두 계산해 세액이 낮은 쪽을 보여 줍니다.
세액공제(연령·보유·거주)는 어떻게 적용되나요?
현행법은 1세대 1주택자에게 연령공제(60세 20%, 65세 30%, 70세 40%)와 보유기간 공제(5년 20%, 10년 40%, 15년 50%)를 더해 최대 80%까지 세액을 줄여 줍니다. 개정안은 보유기간 공제를 거주기간 공제(5년 20%, 10년 40%, 15년 50%)로 바꾸고, 2027년에는 보유기간 공제(10%, 20%, 25%)와 비교해 높은 쪽을 적용합니다. 합계 80% 한도에 더해 공제 금액이 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원으로 제한됩니다. 거주기간 세액공제(2027년은 보유기간 공제와 비교)는 9월 16일~30일 세무서 신청 대상입니다.
세부담 상한 150%는 무엇인가요?
올해 주택분 재산세와 종합부동산세를 합한 금액이 작년 합계의 150%를 넘으면, 넘는 부분만큼 종합부동산세를 줄여 주는 장치입니다(종합부동산세법 제10조). 입법예고안은 이 비율을 200%로 올리려 했지만 확정 정부안에서 빠져 150%가 유지됩니다. 일반 법인에는 적용되지 않습니다.
종부세 개정안은 언제부터 적용되나요?
2027년 6월 1일 기준으로 매기는 종부세(그해 12월 고지분)부터 적용됩니다. 정부안은 2026년 9월 1일 국무회의를 거쳐 9월 3일 국회에 제출됐고 지금 국회 심사 중이라 내용이 바뀔 수 있습니다. 종합부동산세 계산기의 개정안 비교는 제출된 정부안 기준으로 계산합니다.
본 계산은 참고용 간이 계산으로 실제 고지 세액과 다를 수 있습니다.
합산배제 주택, 각종 특례, 재산세 세부담상한 등은 반영 범위가 제한됩니다.
정확한 세액은 반드시 세무사와 상담해 확인하시기 바랍니다.
지금 가진 집을 나중에 물려줄 계획이 있다면 상속·증여도 함께 보세요.