상가 부담부증여 자녀 매매 2026, 시가 12억 부가세 비교

계산 사례

단순증여의 과세표준은 11억5천만원입니다. 여기에 40%를 곱하고 누진공제 1억6천만원을 빼면 3억원이며, 신고세액공제 3%를 반영하면 약 2억9,100만원입니다. 취득세 약 4,800만원을 더하면 합계는 약 3억3,900만원입니다. 부담부증여의 증여세는 과세표준 6억5천만원에 30%를 곱하고 6천만원을 뺀 1억3,500만원이며, 신고세액공제 후 약 1억3,095만원입니다. 양도세는 양도가액 5억원에서 취득가액 약 1억6,667만원을 빼 양도차익이 약 3억3,333만원이고, 장기보유특별공제와 기본공제를 빼면 과세표준이 약 2억3,083만원이어서 지방소득세 포함 약 7,455만원입니다. 취득세는 증여분 약 2,800만원과 유상분 약 2,300만원을 합한 약 5,100만원이므로 총부담은 약 2억5,650만원입니다. 시가 매매는 과세표준이 약 5억5,750만원으로 양도세가 지방소득세 포함 약 2억1,800만원이고, 취득세 약 5,520만원을 더하면 약 2억7,300만원입니다. 필요경비와 10년 내 사전증여는 반영하지 않은 단순 비교입니다.

주의할 점

흔한 실수는 임대소득 신고 때 필요경비로 넣은 건물 감가상각비를 취득가액에서 빼지 않고 양도세를 계산하는 것으로, 이 경우 나중에 양도세가 추가로 과세될 수 있습니다. 또한 상가는 국세청이 감정평가로 시가를 다시 산정할 수 있어 평가액에 따라 세 방식의 유불리가 달라질 수 있습니다. 평가액 결정, 포괄양도 요건, 아드님의 상환 재원까지 함께 점검하실 수 있도록 실행 전에 세무 전문가(세무사)와 상담하시기를 권합니다.