부모 부동산 자녀 고가양수, 증여세·양도세 어떻게 과세되나

부모 자녀 간 부동산 고가양수는 매도인인 부모에게 증여세 과세 이슈가 발생하는 거래입니다. 매수인이 시가보다 비싸게 사주면 매도인 쪽이 그만큼 이익을 얻게 되므로, 그 이익 중 일정 부분을 증여받은 것으로 의제해 매도인에게 증여세를 매기는 구조입니다. 방향이 저가양도와 정반대라는 점을 먼저 인식해야 합니다. 특수관계인 사이에서 이 규정이 적용되려면 대가와 시가의 차액이 시가의 30퍼센트 또는 3억원 중 적은 금액 이상이어야 합니다. 질문 상황은 시가 10억, 대가 12억이므로 차액이 2억원입니다. 시가 10억의 30퍼센트는 3억, 3억원 기준과 비교해도 적은 쪽이 3억이라 판정 기준은 3억원이 됩니다. 차액 2억은 이 기준에 못 미치므로 부모께 증여세가 부과되지 않습니다. 만약 매매대가가 더 높아 차액이 3억 이상이 되면, 차액 전부가 아니라 그 기준금액(시가의 30퍼센트와 3억 중 적은 금액)을 뺀 나머지만 증여재산가액으로 잡습니다. 예를 들어 시가 10억을 13억 5천에 넘겼다면 차액 3억 5천 중 3억을 뺀 5천만원이 증여재산가액이 되는 식입니다. 양도소득세는 별개 문제로 봐야 합니다. 매도인 관점에서 실제 받은 12억이 양도가액이 되며, 시가로 재계산되지 않습니다. 부당행위계산부인 규정은 특수관계인에게 시가보다 낮게 판 경우 시가로 끌어올려 과세하는 방향으로 작동할 뿐, 매도자가 오히려 이익을 본 고가양수에서는 매도인의 양도세를 시가로 낮춰주지 않습니다. 결국 부모는 12억 기준으로 양도세를 그대로 부담합니다. 자녀 입장에서 실무상 자주 놓치는 부분이 취득가액입니다. 증여세가 실제로 과세된 경우에는 시가에 증여재산가액을 더한 금액을 취득가액으로 삼아 향후 양도세를 계산하지만, 이번처럼 증여세 과세요건에 미달하면 실제 지급한 대가 12억이 취득가액이 됩니다. 여기에 자녀가 부모에게 12억을 지급할 자금출처 소명 준비도 필수입니다. 2026년 기준 자금출처 조사 대상이 되면 소득, 차입, 기존 재산 흐름을 문서로 뒷받침해야 합니다. 시가 감정 시점을 언제로 잡느냐, 대금 지급 방식을 어떻게 설계하느냐에 따라 세무 리스크가 크게 달라지므로, 실행 전 세무 전문가와 상세히 검토해보시기를 권합니다.