비사업용 토지 여부

1. 질의내용 요약

A시(자치단체장)는 국토의 계획 및 이용에 관한법률 제30조 의 규정에 의하여 관내지역에 도시계획시설(체육시설: 골프장)을 건설하기로 사업을 시행하기로 결정고시하였으나 자치단체가 직접 골프장사업시행을 영위하는데 따른 문제를 고려하여 사업시행사를 B건설사로 변경하여 B건설사가 사업의 주체가 되어 건설을 추진 중임.

- B건설사가 2006. 8. 현재 매입하고 있는 골프장 건설용 토지는 소득세법 시행령 제168조의14 제3항 3호 에 의한 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지에 해당하는지 여부.

- 위의 법령을 적용함에 사업인정고시일을 A시가 결정고시한 날로 볼 수 있는지.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제104조

2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 (2005.12.31. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 60

2의 8. 제94조 제1항 제4호 다목의 규정에 의한 자산 중 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지의 보유현황을 감안하여 대통령령이 정하는 자산 (2005.12.31. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 60

○ 소득세법 제104조 의 3

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005.12.31. 신설)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2005.12.31. 신설)

○ 소득세법시행령 제168조 의 6

법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005.12.31. 신설)

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005.12.31. 신설)

가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005.12.31. 신설)

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005.12.31. 신설)

다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005.12.31. 신설)

2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005.12.31. 신설)

가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005.12.31. 신설)

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005.12.31. 신설)

다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005.12.31. 신설)

3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005.12.31. 신설)

가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005.12.31. 신설)

나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005.12.31. 신설)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 시행령 제168조 의 14

① ② 생략

③ 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다. (2005.12.31. 신설)

1. 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지 (2005.12.31. 신설)

2. 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지 (2005.12.31. 신설)

3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 (2005.12.31. 신설)

4. 법 제104조의 3 제1항 제1호 나목에 해당하는 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 농지 (2006. 2. 9. 신설)

가. 종중이 소유한 농지(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다) (2006. 2. 9. 신설)

나. 상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지 (2006. 2. 9. 신설)

5. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 (2006. 2. 9. 호번개정)

나. 유사 사례 (예규,심사, 심판,판례)

○ 서면4팀 - 2020, 2006.06.27.

도시계획시설 사업시행자로 지정되지 아니한 자가 2006.12.31. 이전에 사업인정 고시된 사업지구 내의 토지를 매수하는 경우 비사업용 토지에 해당됨

토지현황: 공부상 지목은 답.

현재이용상황은 잡종지

2004년 5월경에 도시계획에 의거 미리 분할해 놓은 상태

토지계획은 1977. 8.17. 최초로 짜여져있는 상황.

실질적으로 ○○구청에서 도시계획(도로)을 하여 직접 수용을 하여야 하나, ○○지구단위계획을 주도하면서 도시계획시설실시인가를 받아 ○○시 ○○지구단위에(대단지아파트단지) 참여하는 각 개별건설사로 하여금, 토지를 협의매수케하여 도로로 공사를 하여 기부채납케하는 조건으로 아파트를 사업승인해줌.

현재, 2006년 법개정으로 인하여 실가신고를 하여야 하나,

법 제104조 3 제3항의 규정에 따라 “공익사업을 위한 토지등의 보상에 관한 법률” 및 그밖의 법률에 따라 협의 매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006.12.31. 이전인 토지에 해당되어 기준시가 신고가 가능한지.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시계획시설 사업시행자로 지정되지 아니한 자가 2006.12.31. 이전에 사업인정 고시된 사업지구 내의 토지를 매수하는 경우 당해 토지는 「소득세법 시행령」 제168조 의 14 제3항 제3호 규정이 적용되지 아니함.

○ 서면4팀 - 1231, 2006.05.02.

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006.12.31. 이전인 토지의 경우에는 비사업용토지로 보지 아니함

나. 유사 사례 (예규,심사, 심판,판례)

- 본인이 소유하는 ○○시 ○○동 답은 취득당시에는 준공업지역이었으나 일반주거지역으로 변경되었다가 토지구획정리 사업지구(택지개발 사업지구)로 변경됨과 동시에 행위제한으로 묶여 토지를 사용하지 못하였음.

- 질의일 현 상황은 지구단위 계획구역으로 변경되어 1단지부터 11단지까지 정하여 개발이 한창 진행 중이며 본인이 소유하는 답은 6단지에 포함되어 지주들의 2/3가 동의하여 매입을 진행하고 있으며 본인은 세금관계로 동의를 하지 않고 있으나 동의하지 않는 경우 도시개발법에 의하여 수용하겠다고 함.

- 위 토지를 양도하는 경우 비사업용 토지로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여 신고하여야 하는지.

1. 「소득세법」 제96조 제2항 제8호 의 실지거래가액 신고대상 자산인 “비사업용토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 「동법 시행령」 제168조의 6 각호의 “비사업용토지의 기간기준”에 의한 기간동안 「동법」 제104조의 3 제1항 각호에 해당하는 토지를 말하는 것임.

2. 위 1.을 적용함에 토지를 취득한 후 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 못하는 토지의 경우 당해 사유가 발생한 기간 동안은 비사업용 토지로 보는 기간에서 제외하는 것이며, 「소득세법 시행규칙」 제83조 의 5 제3항의 규정에 의한 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006.12.31. 이전인 토지의 경우에는 「소득세법」 제104조 의 3 제2항의 규정에 따라 비사업용 토지로 보지 아니하는 것임.

3. 귀 사례의 경우 관련 자료를 종합하여 비사업용 여부를 판단하여야 하는 것임.

소득세법시행규칙 제83조의5 · 소득세법시행령 제168조의6 · 소득세법 제96조 · 소득세법 제104조 · 소득세법 제104조의3