비사업용 토지 판정 기준 및 중과세율, 양도차익 산정방법

1. 질의내용 요약

본인은 2004년 1월 19일 ○○도 ○○시장이 공고한 채비지(준공업지역)를 경쟁 입찰에 참여하여 매입(매입대금: 262,650,000원)하여 200년 5월 19일 등기를 필하였음(취득세:5,778,300원, 등록세: 9,455,400원, 등기비용: 280,000원)

잔금정산 시 자금이 부족하여 ○○은행에서 대출 받아 정산하였음 (3월에 2,750,000원씩 이자를 납부한 것이 약 22,000,000여만원)

본인은 당초 공장을 건축하려고 했지만 현재의 재정사항으론 불능하여 매각해서 모두 정산하려고 함. 저의 경우 양도소득세 부과기준 및 양도세율은 어떻게 적용되는지요 ?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제96조

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005.12.31. 개정)

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정)

8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005.12.31. 개정)

○ 소득세법 제100조

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000.12.29. 개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제104조

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설)

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004.12.31. 개정)

양도소득과세표준

세율

1천만원 이하

과세표준의 100분의 9

1천만원 초과

4천만원 이하

90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18

4천만원 초과

8천만원 이하

630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27

8천만원 초과

1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36

2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 (2005.12.31. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 60

○ 소득세법 제104조 의 3

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005.12.31. 신설)

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 (2005. 12.31. 신설)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

가. 「지방세법」 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 (2005.12.31. 신설)

나. 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지 (2005.12.31. 신설)

다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 (2005.12.31. 신설)

○ 소득세법시행령 제168조 의 6

법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005.12.31. 신설)

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005.12.31. 신설)

가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005.12.31. 신설)

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005.12.31. 신설)

다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005.12.31. 신설)

○ 소득세법 부칙 (2005.12.31. 법률 제7837호) 제1조

이 법은 2006년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제156조의 4의 개정규정은 2006년 7월 1일부터 시행하고, 제95조 제2항(각 호 외의 본문 중 제104조 제1항 제2호의 5 내지 제2호의 8에 관한 부분에 한한다), 제101조 제2항 및 제104조 제1항(제2호의 4를 제외한다)의 개정규정은 2007년 1월 1일부터 시행한다.

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일46014-2709, 1997.11.18.

1. 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 하는 것임.

2. 이 경우, ‘실지거래가액’이라 함은 자산을 매매하면서 실질적으로 거래된 가액을 말하는 것임.

○ 서면4팀-949, 2006. 4.13.

｢소득세법｣ 제104조의3 제1항 규정의 비사업용 토지는 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은 법시행령 제168조의6에서 정하는 기간 동안 ｢소득세법｣ 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지입니다.

소득세법 제96조 · 소득세법 제100조 · 소득세법 제104조의3 · 소득세법 제104조 · 지방세법 제182조 · 소득세법시행령 제168조의6