주택투기지역 내 소재한 주택과 그 부수토지의 양도차익 산정방법

1. 질의내용 요약

〔토지 및 주택현황〕

1. 본인외 2인은 2004년 5월에 ○○도 ○○시 ○○구 소재 토지(353평)와 무허가주택(14평)을 양도하였음. 토지353평은 3인 공동명의(각 1/3씩)이고 무허가주택 14평은 종중명의임

2. 당해 토지는 2002년에 상속으로 취득하였고, ○○시 ○○구는 2003.7.19일자로 주택투기지역으로 지정되었음 (2004.8.25일자로 토지투기지역으로 지정되었으나 2004.5.양도당시 토지투기지역은 아님)

당해 토지는 1개 필지이나 동 토지 및 인접토지(타인명의 소재)에 걸쳐서 종중명의의 무허가주택(미등기이나 일반건축물관리대장에는 등재되어 있음) 14평이 있었음

〔질의〕

1. 동 토지에 대한 양도소득세를 신고․납부함에 있어 주택투기지역은 주택의 부수토지를 실거래가로 신고하여야 하는데, 양도한 토지의 경우 주택의 부수토지의 면적을 얼마로 하여야 하는지

(갑설) 주택정착면적의 10배인 140평으로 한다.(2004.5월 현재 도시지역이 아님)

즉, 무허가주택 부수토지 140평은 실거래가로 하고 나머지 213평은 기준시가로 한다.

(을설) 양도한 토지 전체 353평(무허가주택 부수토지)을 실거래가로 한다.

2. 양도소득을 실거래가로 신고함에 있어 상속받은 토지의 취득가액은 어떻게 계산하는 지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제96조

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (2000.12.29. 개정)

6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002. 12. 18 신설)

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법시행령 제162조 의 3

③ 법 제96조 제1항 제6호의 2에서 󰡒대통령령이 정하는 부동산󰡓이라 함은 다음 각호중 제1호 내지 제3호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 말하되, 제4호에 해당하는 주택을 제외한다. 이 경우 제4호의 규정을 적용함에 있어서 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 기준으로 한다. (2005. 2. 19. 개정)

1. 제1항 제1호 및 제3호의 규정에 의한 지정지역의 경우 : 주택(그 부속토지를 포함한다) (2003. 7. 10 개정) ※ 주택투기지역을 의미함

2. 제1항 제2호의 규정에 의한 지정지역의 경우 : 제1호외의 부동산 (2002. 12. 30 신설) ※ 토지투기지역을 의미함.

3. 제1항 제4호의 규정에 의한 지정지역의 경우 : 제1호 및 제2호의 부동산 (2004. 8. 30. 신설)

○ 소득세법시행령 제163조

⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. (2005. 2. 19. 개정)

1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2005. 2. 19. 개정)

2. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호 의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2005. 2. 19. 개정)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-1460,2004.09.17

소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 󰡒지정지역󰡓에 소재하는 부동산의 경우 그 지정일 이후 최초로 양도하는 분부터 실지거래가액을 적용하여 양도소득세를 과세하는 것이며, 이 경우 양도일은 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의하는 것이므로 잔금청산일 및 등기접수일 중 빠른날이 지정일 이후에 도래하는 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하는 것임

○ 서일46014-11010,2003.07.28

주택 및 그 부수토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 주택(그 부수토지 포함, 이하 고가주택이라 함)은 현행 소득세법 제96조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것이므로

같은법 제89조 제3호에서 규정하는 비과세대상 부수토지의 면적과 관계없이 고가주택의 부수토지 전체면적에 대한 양도가액은 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것임

○ 서일46014-11009, 2003.07.28

소득세법 제96조 제1항 제6호 의 2 및 동법시행령 제162조의 3 제3항 제1호에 해당하는 주택투기지역 내의 주택(그 부속토지를 포함한다)을 건물부분은 갑이, 토지부분은 을이 각각 소유한 상태에서 을이 소유한 주택의 부수토지를 양도하는 경우 당해 토지에 대한 양도가액 및 취득가액은 실지거래가액을 적용하여 산정하는 것임

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서일46014-11260,2003.09.06

소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 및 같은법시행령 제162조의 3 제3항 제2호의 지정지역에 소재하는 주택(그 부속토지 포함)외의 부동산을 양도하는 경우에는 그 지정지역 지정일 이후 최초로 양도하는 분부터 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 것이며, 이 경우 양도자산이 증여받은 자산인 경우 그 취득가액은 소득세법시행령 제163조 제9항 의 규정에 의한 가액에 의하는 것임

○ 국심2003서3799,2004.04.03

실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하는 경우, 증여로 취득한 자산의 취득당시 실지거래가액은 상속세및증여세법에 의해 평가한 가액으로 하는 것인바 상속세및증여세법상 평가액이 기준시가인 경우에도 환산가액을 적용하지 않음

소득세법 제96조 · 소득세법시행령 제163조 · 소득세법시행령 제162조