양도차익 산정시 양도가액에 부가가치세가 포함되는지 여부

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 1994년에 상가건물(부수토지 포함)을 취득하여 일부는 본인의 사업장으로 직접 사용하고 나머지는 임대업으로 사용해 오다 해당 건물을 재개발로 인한 재개발사업자에게 양도하게 됨.

- 재개발사업자와의 매매계약 체결과정에서 매매가액을 토지와 건물가액으로 구분하지 아니하고 일괄금액(부가세 별도 규정도 없음)으로 정함에 따라 토지와 건물가액을 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 에서 정한 방법으로 안분계산하여 건물가액을 계산한 후 세금계산서를 상대에게 교부하고 본인은 폐업분 부가가치세 확정신고시 해당 부가가치세를 납부함.

○ 질의내용

- 양도차익 계산시 양도가액이 총매매금액에서 납부한 부가가치세를 공제한 금액인지, 아니면 부가가치세를 포함한 총매매금액인지?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제96조

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일46014-1638, 1998.08.28

1. 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 때에 취득 및 양도가액은 당해 자산의 취득 및 양도당시에 실지거래된 가액으로 하는 것이며, 이 경우 양도가액에는 부가가치세법의 규정에 의한 사업자가 매수인으로부터 징수하여 국가에 납부하는 부가가치세는 포함하지 아니하는 것이며 ,

2. 또 기준시가로 양도차익을 산정하는 때에도 양도가액을 안분계산하여 건물부분에 대하여 부가가치세법의 규정에 의한 부가가치세를 매수인으로부터 징수하여 국가에 납부하는 경우에는 그 부가가치세는 양도가액에 포함하지 아니하는 것임.

○ 재재산46070-269, 1998.09.19

본인이 건물을 2억원(부가가치세 2천만원 별도)에 신축을 하여 1년 이내에 2억2천만원(부가가치세 2천2백만원 별도) 양도를 하고, 부가가치세법에 정한 사업(부동산임대)의 포괄적 양도·양수를 한 경우 양도 및 취득가액을 각각 얼마로 하여 양도소득세를 신고하여야 하는지.

〈갑설〉양도 및 취득가액은 각각 부가가치세를 제외한 2억2천만원 및 2억원으로 함.

〈을설〉양도가액은 부가가치세를 포함한 2억4천2백만원으로, 취득가액은 부가가치세를 제외한 2억원으로 함.

본인의 경우 위 〈갑설〉과 〈을설〉중 어디에 해당이 되는지.

위 〈갑설〉과 〈을설〉중에 해당되는 사항이 없다면 본인이 양도소득세를 신고할 취득 및 양도가액을 명시하여 회신하여 주기 바람.

1. 부동산임대업을 영위하는 부가가치세 일반과세자가 건물 신축시 부담한 부가가치세는 건물취득가액에 산입하지 않는 것(건물취득가액 2억원)이며,

2. 부동산임대업을 포괄적으로 양도·양수하는 경우에는 부가가치세법 제6조 제6항 의 규정에 의하여 부가가치세 과세대상이 아니므로, 건물양도시 거래징수한 부가가치세는 이를 양수자에게 반환하는 때에는 양도가액에 산입하지 아니하는 것(건물양도가액 2억2천만원)이나, 이를 반환하지 아니하고 양도대가의 일부로 전환시킨 경우에는 양도가액에 산입하는 것(건물양도가액 2억4천2백만원)임.

부가가치세법 시행령 제48조 · 부가가치세법 제6조 · 소득세법 제97조 · 소득세법 제96조