오피스텔을 신축하여 분양하는 경우 부가가치세 면제 여부

1. 사실관계

○ △△△종합건설(주)(이하 “신청법인”)는 경기도 하남시 덕풍동 △△△-4 아파트 및 오피스텔 신축공사를 함에 있어 분양시 주거용 오피스텔이지만 과세로 매매계획중임

[집합건축물대장상 건축물 현황]

(사용승인일 : 2017.8.14.)

층별

용도

면적(㎡)

비고

지하1층

기계주차장(다층순환식), 펌프실, 방재실(휀룸), 계단실 및 복도

230.13

1층

기계식주차장, 계단실, MDF실

62.84

2층~8층

아파트(28세대)

1,800.61

9층~12층

오피스텔(16호)

1,111.56

옥탑1층

계단실(연면적 제외)

20.99

* 오피스텔 : 전용면적 85㎡ 이하 4호, 60㎡ 이하 12호

○ 「 조세특례제한법」제106조제1항제4호에 따라 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급은「주택법」에 따른 국민주택 규모 이하의 주택 공급에 적용하는 것으로 알고 있음

○ 그러나 오피스텔 중 전용면적 85㎡이하를 신축하여 분양함에 있어 매수인(분양받은 자)과 협약을 맺어 주거용으로만 사용한다는 계약 및 협약 등을 추가로 맺어 오직 주거용으로만 사용하는 경우로서

- 실질적인 용도가 주거용 주택이면 국민주택 규모 이하 주거용 오피스텔을 분양하는 경우에도 국민주택으로 판단하는 조세심판원 사례(조심2016구0288, 2016.5.17. 외)가 있음

2. 질의내용

○ 사업자가 전용면적 85㎡ 이하의 오피스텔을 신축하여 분양함에 있어 매수인(분양받은 자)과 협약을 맺어

- 해당 오피스텔을 주거용으로만 사용하기로 하고 해당 매수인이 오직 주거용으로만 사용하는 경우 해당 오피스텔 공급이「조세 특례제한법」제106조제1항제4호에 따른 부가가치세 면제대상에 해당하는지 여부

3. 관련법령

○ 조세특례제한법 제106조

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호부터 제3호까지, 제4호의5 및 제9호는 2018년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하고, 제4호의2, 제5호, 제9호의2, 제9호의3, 제11호 및 제12호는 2017년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하며, 제8호 및 제8호의2는 2014년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용한다.

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

○ 조세특례제한법 시행령 제106조

④ 법 제106조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 제51조의2제3항에 규정된 규모 이하의 주택

2. 제1호의 규정에 의한 주택의 건설용역으로서 「건설산업기본법」· 「전기공사업법」·「소방법」·「정보통신공사업법」·「주택법」· 「하수도법」및「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것

3. 제1호의 규정에 의한 주택의 설계용역으로서「건축사법」,「전력 기술관리법」,「소방시설공사업법」,「기술사법」및「엔지니어링 산업 진흥법」에 따라 등록 또는 신고를 한 자가 공급하는 것

○ 조세특례제한법 시행령 제51조의2

③ 법 제55조의2제4항에서 "대통령령으로 정하는 규모"란 「주택법」에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경 우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.

○ 주택법 제2조

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

1의 2. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

3. "국민주택"이란 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용 면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택 ( 「수도권정비계획법」 제2조제1호 에 따른 수도권을 제외한 도시 지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 "국민주택규모"라 한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.

○ 주택법 시행령 제4조

법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

1. 「건축법 시행령」별표1 제2호라목에 따른 기숙사

2. 「건축법 시행령」별표1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설

3. 「건축법 시행령」별표1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중「노인복지법」제32조제1항제3호의 노인복지주택

4. 「건축법 시행령」별표1 제14호나목2)에 따른 오피스텔

○ 건축법 시행령 [별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의 5 관련)

14. 업무시설

나. 일반업무시설 : 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)

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