매매계약 특약에 따라 주택이 주택외로 용도변경된 경우

서일46014-10888 (2003. 7. 4.)

종류: 예규
안건번호: 서일46014-10888
회신일: 2003. 7. 4.
소관: 국세청

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매매계약 특약사항으로 매매대금 청산 전에 매수자가 주택외 용도로 사용할 것을 약정한 경우, 1세대 1주택 비과세 판정은 원칙인 양도일 현재가 아니라 매매계약일 현재를 기준으로 할 수 있다. ‍‌‌‌소득세법 제89조와 같은 법 시행령 제154조는 1세대 1주택 판정을 원칙적으로 양도일 현재로 하도록 규정하나, 계약 특약으로 잔금 청산 전 주택외 사용을 약정하면 예외적으로 계약일 현재 상태를 기준으로 판단한다. ‍‌‌‌‌‌‌‌‍‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌이 사안은 실제 주택으로 쓰던 40평의 세입자를 내보내고 잔금 치를 때까지 3개월 이상 비워두는 등 집 팔기 전 사무실로 개조·정리한 경우로, 이러한 특약의 존재 여부가 겸용주택의 주택면적 판정을 좌우한다.

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【요지】

양도소득세가 비과세 되는 1세대 1주택의 판정은 원칙적으로 양도일 현재를 기준하는 것이나 매매계약의 특약사항으로 당해 주택의 매매대금을 청산하기 전에 매수자가 주택외의 용도로 사용할 것을 약정한경우에는 매매계약일 현재를 기준하여 판정할 수 있는 것임.

【전문】

1. 질의내용 요약

[상 황]

- 본인은 10년전에 200평의 건물을 신축하였는데 그 중 130평은 사무실 및 근린생활시설로, 나머지 70평은 주택으로 사용하고 공부상에 등재함

- 그러다가 약 5년전에 사무실로 사용하던 40평을 주택으로 개조하여 임대하였음. (공부상은 계속 사무실로 등재)

- 상기 건물을 2003년 01월 경에 매매하였는데 매수인이 동건물에 대한 매매계약을 체결하면서 동 건물전체를 근린생활시설내지는 사무실로 사용하길 원하여 매매계약시 세입자는 매도인의 책임하에 정리한다는 특약과 함께 계약일로부터 잔금일까지 4개월이상 시간여유를 두어 세입자정리에 대한 편의를 도모하였음.

- 매도인은 실제 주택으로 사용하던 40평의 세입자를 퇴거시키고 잔금치를때까지 동 장소를 3개월이상 비워둔 상태로 매수인이 언제든지 사무실이나 근린생활시설로 사용하도록 협조하였음.

[질 의]

이 경우 상기주택을 주택면적이 큰 겸용주택으로 보는지 여부

2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조

【비과세양도소득】

○ 소득세법 시행령 제154조

【1세대 1주택의 범위】

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