리서치/예규질의회신

2주택 중 1주택을 임대주택으로 등록하는 경우

부동산거래관리과-0974 (2011. 11. 21.)

종류: 예규
안건번호: 부동산거래관리과-0974
회신일: 2011. 11. 21.
소관: 국세청

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장기임대주택과 그 밖의 1주택(거주주택)을 소유한 1세대가 소득세법 시행령 제155조의 거주기간 등 요건을 모두 충족하는 거주주택을 양도하면 국내에 1개 주택만 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세가 적용된다. 사안은 甲이 2002년 취득한 동작구 A주택을 2011년 12월 임대주택으로 등록한 뒤, 2년 3개월 거주한 강동구 B주택을 양도하는 경우로 임대주택 등록하고 살던 집 팔기에 해당한다. 양도일 현재 장기임대주택을 임대주택법 제6조에 따라 등록·임대 중이고 거주주택 거주기간이 2년 이상이면 요건을 충족한다. 본문은 당시 규정(시행령 제155조 제19항)에 따른 것으로, 장기임대주택은 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하 등 요건을 갖춰야 한다.

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【요지】

「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 령 제19항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함

【전문】

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 甲 소유 주택 현황

주택

취득일

소재지

임대사업자등록

거주기간

A(임대주택)

2002년

동작구

2011.12월

B(거주주택)

2000년

강동구

2년 3개월

* A주택 : 전용면적 84.91㎡, 2011년 공동주택 공시가격 385백만원

○ 질의내용

- A주택을 임대주택으로 등록한 후 B주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 시행령 제155조

【1세대1주택의 특례】

① ～ 󰊉󰊚 생략

󰊉󰊛 제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다 . 이 경우 해당 거주주택이 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <신설 2011.10.14>

1. 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 양도일 현재 장기임대주택을 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

󰊊󰊒 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 "임대기간요건"이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 제19항을 적용한다. <신설 2011.10.14>

󰊊󰊓 1세대가 제20항을 적용받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못하게 된[장기임대주택의 임대호수요건(이하 이 조에서 "임대호수요건"이라 한다)을 충족하지 아니한 기간이 6개월을 경과하게 된 경우를 포함한다] 때에는 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준을 신고할 때 제1호의 세액에서 제2호의 세액을 뺀 금액을 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 임대기간요건 또는 임대호수요건을 충족하지 못하게 된 때에는 해당 임대주택을 계속 임대하는 것으로 본다. <신설 2011.10.14>

○ 소득세법 시행령 제167조의3

【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

1. 생략

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.

가. 「 임대 주택법」 제2조제3호 에 따른 매입임대주택[대지면적이 298제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 이 목에서 같다]을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원 (수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택

나. 이하 생략

② 이하 생략

○ 소득세법 시행령<대통령령 제23218호, 2011.10.14> 부칙

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 후 최초로 양도하는 주택부터 적용한다.

제3조(양도소득세 중과에서 제외되는 임대주택의 가액기준 변경에 관한 적용례) 제167조의3제1항제2호가목의 개정규정 중 가액기준 변경에 관한 개정부분과 같은 호 다목의 개정규정은 이 영 시행 후 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록하는 주택부터 적용한다.

【관련법령】

소득세법시행령 제167조의3 · 소득세법시행령 제155조

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