상가입주권 외 1주택 양도시 1세대 1주택 비과세 적용여부

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2002.04. 甲, A주택 취득

- 2005.11. A주택의 재개발사업 완공 후 A아파트 입주 및 거주개시

- 2006.11. 乙(甲의 배우자), 재개발지역의 B상가주택 취득

- 2008.00. 乙, B상가주택 재개발 관리처분계획인가시 상가 및 아파트 각 1채 신청(B상가주택 평가액 230백만원)

- 2011.00. 乙, B상가주택 재개발 관리처분계획변경인가시 당초 신청한 아파트 1채 의 입주권을 포기하고, 상가 1채만 분양받기로 변경신청

- 2012.12. B상가주택 재개발 아파트 동호수 추첨(현재도 미분양 있음)

- 2014.12. B상가주택 재개발 상가 동호수 추첨 예정(평당 22백만원 예상)

- 2015.10. 재개발사업 완공 후 B상가 입주 예정

○ 질의내용

- A아파트를 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는지 여부 및 양도소득세가 부과된다면 어느 시기에 양도해야 하는지

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제89조

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역 별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에 서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제154조

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거 주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족 과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유 하 고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자 의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주 택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

(이하 생략)

○ 서면인터넷방문상담5팀-256, 2006.09.27.

2주택을 보유한 1세대가 그 중 1주택을 재건축조합에 제공하고 주택을 취득할 수 있는 권리인 주택입주권 대신에 상가입주권을 취득한 상태에서 나머지 1주택을 양 도하는 경우 1주택을 보유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는지 여부

귀 질의의 경우 소득세법 제89조 제2항 (비과세양도소득) 및 동법시행령 제155조 제17항(1세대1주택의 특례)의 적용에 있어 주택수의 산정시 주택으로 보는 조합원입주권에 상가입주권은 포함되지 않는 것임 .

○ 서면인터넷방문상담4팀-587, 2008.03.07.

「소득세법」제89조 제2항의 규정을 적용함에 있어 주택수의 산정시 주택으로 보 는 조합원입주권에 상가입주권은 포함되지 않는 것 이며, 1주택과「소득세법」제89조 제2항의 조합원입주권을 소유한 1세대가 조합원입주권을 양도하는 경우에는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목에 해당하는 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’를 양도한 것이므로 1세대 2주택 중과세율(50％)이 적용되지 않는 것입니다.

○ 서면인터넷방문상담5팀-619, 2006.11.01.

귀 질의의 경우, 2주택을 소유하는 1세대가 그 중 1주택을 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합에 제공하여 「도시 및 주거환경정비법」제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 취득한 「상가의 입주자로 선정된 지위」를 보유한 상태 에 서 나머지 1주택을 양도하는 경우 그 1주택에 대하여는 「소득세법 시행령」 제 154조 제1항의 규정을 적용할 수 있는 것임

○ 부동산거래관리과-171, 2010.02.03.

국내에 1주택(이하 “A”주택이라 함)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택(이하 “B 주택이라 함)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택의 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업의 관리처분계획인가 로 조합원입주권을 취득한 경우에는 「소득세법 시행령」 제156조의2제4항 에 따른 1 세대 1주택 비과세 특례가 적용되지 않는 것이나, B주택을 취득한 날부터 2년 이내 에 A주택을 양도하는 경우에는 같은 령 제155조제1항 및 제156조의2제3항에 따른 1 세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 것입니다.

○ 부동산거래관리과-250, 2011.03.21.

[ 회 신 ]

「소득세법 시행령」 제155조제1항 에 따라 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양 도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 새로운 주 택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「같은법 시행령」 제154조제1항을 적용하는 것이나, 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보므로 귀 질의의 경우에는 위 「소득세법 시행령」 제155조제1항 에 따른 일시적 2주택 비과세 특례 규정이 적 용되지 아니합니다.

[사실관계]

- 2000.11.15. 서대문구 소재 A아파트를 취득하여 계속 거주함

- 2001년 6월 마포구 소재 B주택을 취득함

- B주택은 2004년 6월 재건축 사업시행인가, 2005년 11월 관리처분계획인가됨

- 2010년 5월 B주택 준공됨

- 2011.2.28. A아파트를 양도함

[질의내용]

- A아파트가 일시적 2주택 비과세 특례 대상인지 여부

○ 재산세과-803, 2009.11.23.

도시 및 주거환경정비법(구, 주택건설촉진법 포함)에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로 참여한 자가 종전 주택 및 토지를 당해 조합에 제공하고 관리처분계획에 따라 재건축하는 주택을 분양받 는 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 당초 관리처분계획의 변경 없이 관리처분계획과 다르게 분양받을 주택이 변경되는 경우에는 교환으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임

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