도로에 접하지 아니하여 건축허가가 제한된 경우 비사업용 토지 판정

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2008.12. 1. 천안에 소유하고 있는 여러 필지 농지가 도시지역의 자연녹지지역에서 2종일반주거지역에 편입

- 2009년부터 재산세가 분리과세대상에서 종합합산대상이 됨

○ 질의내용

- 농지에 건물을 건축하고자 하나 천안시에서 소유 농지 중 1필지 외에는 도로개설계획이 없어 건축을 할 수 없다고 하는데 해당 농지를 양도하는 경우 비사업용 토지에 해당하는지

- 해당 토지에 도로개설이 되기까지 사업용 토지에 해당하는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제104조의3

① 제96조제2항제8호 및 제104조제1항제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

1. 논·밭 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

나. 특별시·광역시(광역시에 있는 군은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및 시지역( 「지방자치법」 제3조제4항 에 따른 도농 복합형태인 시의 읍·면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)에 있는 농지. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하며 스스로 경작하던 농지로서 특별시·광역시 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다.

2.~7. 생략

② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

③ 생략

○ 소득세법 시행령 제168조의6

법 제104조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. <개정 2010.2.18>

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

2.~3. 생략

○ 소득세법 시행령 제168조의14

① 법 제104조의3제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지(이하 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다. <개정 2009.2.4>

1.~3. 생략

4. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간

(이하 생략)

○ 소득세법 시행규칙 제83조의5

① 영 제168조의14제1항제4호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다. <개정 2009.4.14>

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)ㆍ면허 등을 신청한 자가 「건축법」 제18조 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간

(이하 생략)

○ 건축법 제44조

① 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다.

1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우

2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우

② 건축물의 대지가 접하는 도로의 너비, 대지가 도로에 접하는 부분의 길이, 그 밖에 대지와 도로의 관계에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

○ 재산세과-1110, 2009.12.24.

1. 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의7의 “비사업용토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은 법 시행령 제168조의6에서 정하는 기간동안 같은 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것입니다.

2. 위 ‘1’을 적용함에 있어 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 토지는 당해 건축물이 당해 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 날부터 2년간은 비사업용 토지에 해당하지 않는 것입니다.

3. 또한, 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가 허가(건축허가 포함)ㆍ면허 등을 신청한 자가 「건축법」 제18조 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지의 경우 당해 건축허가가 제한된 기간은 비사업용 토지에 해당하지 않는 것이나, 당해 사업과 관련된 인가 허가(건축허가 포함)ㆍ면허 등을 신청하지 않은 경우에는 동 규정이 적용되지 않는 것입니다.

○ 서면인터넷방문상담4팀-260, 2008.01.29.

(사실관계)

- 본인 외 3명은 2001년 부친의 사망으로 인천광역시 □□구 ○○동 소재 답(준공업지역 소재)을 공동으로 상속받았음

- 상속 후 농사를 짓다가 여건상 농사를 지을 수 없는 상태가 되어 그 당시 바로 건축물을 지으려 하였으나, 현재까지 건축허가가 나지 않은 상태임

- 관할구청에서 회신한 내용은 아래와 같음

<질의 내용> : 위 토지 상에 현재 건축할 수 없는 사유

<회신 내용>

가. 상기 대지는 건축법 제2조 (정의) 제1항 제11호 가목 규정에 의한『국토의 계획 및 이용에 관한 법률•도로법•사도법•기타 관계법령에 의하여 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로』에 접하여 있으나,

나. 동법 제2조(정의) 제1항 제11호 본문 및 동법 제33조(대지와 도로의 관계) 제1항「건축물의 대지는 보행 및 자동차통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로에 2미터 이상을 접하여야 한다」규정에 적합하지 아니함에 따라 현재 미개설 중인 도시계획도로가 개설되어야 건축허가 가능하며,

다. 또한 동 토지의 도시계획시설 결정(도로) 이전에는 동법 제2조(정의) 제1항 제11호 규정에 의한 도로가 없어 건축허가가 불가함

(질의내용)

(1) 건축법 제33조 의 규정에 적합하지 않아 건축허가가 나지 않은 경우 건축허가가 제한된 기간이 비사업용 토지에서 제외되는지 여부

(회신내용)

1.「소득세법」제104조의 3의 비사업용 토지를 판정함에 있어「건축법」제33조 규정에 의하여 건축 허가를 받지 못한 경우에는「소득세법」제104조의 3 제2항 및「같은 법 시행령」제168조의 14 규정이 적용되지 아니하는 것입니다.

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