신규주택 취득 후 3년 이내 재산분할로 취득한 종전주택 양도시 비과세 여부

1. 사실관계

○ ’18.5월 乙 (甲의 배우자) 경기도 소재 A주택 분양권 취득

* 매매계약 체결 및 계약금 지급 당시 무주택 세대로 전제

A주택 소재지 : ’20.6월 조정대상지역으로 지정

○ ’18.9월 乙 B주택 취득

○ ’21.3월 乙 A주택 잔금 완납 및 취득

* ’22.9월 조정대상지역 해제

○ ’24.9월 甲과 乙 이혼 (법률상 이혼)

* 이혼 후 甲은 A주택, 乙은 B주택을 소유

○ ’24.9월 甲 A주택 취득 (등기부등본상 취득원인 : 재산분할)

○ ’24.10월 甲 C주택 취득

○ ’25.3월 甲 A주택 양도 (양도가액 12억원 이하, 거주이력 없음)

2. 질의내용

○ (질의1) 거주요건의 제한이 없는 A주택을 민법§839의2에 따라 재산 분할로 취득하여 양도하는 경우 소득령§154①의 거주요건 적용 여부

○ (질의2) A주택을 재산분할로 취득한 후 C주택을 취득하고, C주택 취득일로부터 3년 이내 A주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 여부

3. 관련법령

□ 소득세법 제88조

이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2024.12.31>

6. “1세대”란 거주자 및 그 배우자 (법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자 [거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다] 와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.

□ 소득세법 제89조

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세 (이하 “양도소득세”라 한다) 를 과세하지 아니한다. <개정 2021.12.8>

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택 (주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다) 과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지 (이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다) 의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요 건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

□ 소득세법 시행령 제154조

① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1 세대가 양도일 (주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 (제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것 [취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우 에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것] 을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유 기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. <개정 2025.2.28>

5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

□ 소득세법 시행령 제155조

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택 (이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다) 을 양도하기 전에 다른 주택 (이하 이 조에서 “신규 주 택”이라 한다) 을 취득 (자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다) 함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날 부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 (제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다) 에는 이를 1세대1주택으로 보아 제 154조제1항을 적용한다. <후략>

□ 민법 제839조의2

① 협의상 이혼한 자의 일방은 다른 일방에 대하여 재산분할을 청구할 수 있다.

② 제1항의 재산분할에 관하여 협의가 되지 아니하거나 협의할 수 없는 때에는 가정법원은 당사자의 청구에 의하여 당사자 쌍방의 협력으로 이룩한 재산의 액수 기타 사정을 참작하여 분할의 액수와 방법을 정한다.

③ 제1항의 재산분할청구권은 이혼한 날부터 2년을 경과한 때에는 소멸한다.

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