사업자가 주차장을 임대한 후 다시 임차(전차)하는 거래가 부가가치세 과세대상인지

질의요지

○ 사업자가 임차인에게 주차장을 10년간 임대하면서 선수임대료를 수취하고, 임차인은 사업자와 주차장 운영업체에 다시 임대하고 사용료를 받는 거래가 부가가치세 과세대상에 해당하는지 여부

사실관계

○ 신청법인(이하“임대인”)은 백화점, 할인점 등을 운영하는 법인으로 백화점등 영업을 위하여 전국 각지에 **개 매장과 부속 주차장, 부대시설(이하 “본건 주차장”)을 소유‧임차하고 있으며

- 신청법인은 기존에 본건 주차장을 자가운영 또는 위탁운영하였으나 ’20.*.**. 공동신청법인(이하 “임차인”)에 본건 주차장을 10년간 임대 하고 그 대가로 선수임대료 0,000억원을 수취하는 임대차계약을 체결함(임대차 계약서 §4, 이하 ‘계약’)

* ○○○ △△ 투자신탁 제*호가 100%출자하여 설립

○ 임차인은 본건 주차장 임차인(전대인)으로서 다시 신청법인과 주차장 운영업체인 000코리아(주)에 전대함

- 신청법인에 본건 주차장사용권을 부여(전대)하면서, 그 대가로 주차장사용권 매입대금을 수취하고(계약 §7), 신청법인이 사용하지 않는 나머지 부분을 000코리아에 전대하며, 대가로 전대료를 수취함

○ 임차인은 주차장 관리‧운영을 위탁운영업체에 위탁할 계획으로

- 종전 자가운영 주차장은 임차인이 신청법인의 사전 동의 없이도 그 전부 또는 일부를 임대차기간 동안에 전대할 수 있으며(계약 §6①), 000코리아와 주차장 위탁운영 계약을 체결한 후 주차장 관리‧운영을 위탁하고 전대료를 수취함

- 종전 위탁운영 방식의 주차장은 종전 주차장 운영업체(ㅁㅁ렌터카 외)와의 위탁운영계약상 신청법인의 ‘주차장 임대인으로서의 지위’를 임차인이 그대로 승계(계약 §6②)하여 전대료 수취함

○ 위 사실관계 외에 신청법인과 임차인간에 체결한 계약의 주요내용은 다음과 같음

<계약서 제1조 - 용어의 정의>

- “내부수익률(IRR)”이라 함은 아래 (나)와 (다)가 동일하게 되는 할인 율을 의미함

(나) 임대차목적물별 투자금액= 총투자금액 × {[별지1]목록 기재 임대차 목적 물별 선급임대료 / [별지1] 목록 기재 총선급 임대료}

(다) 아래 (ⅰ)과 (ⅱ)의 합계액

(ⅰ) 본 계약에 따라 임대인이 실제 해당 지급일에 임차인에게 실제 지급한 임대차 목적물에 대한 주차장사용권 매입대금의 임대차목적물에 대한 선급임대료 지급일 당시 현재가치의 총 합계액

(ⅱ) 본 계약에 따라 임대인이 해지 효력 발생일 이후(당일 포함)로서 임대차목적물에 대한 해지 시 반환금의 지급기한 만료일(해당 지급 기한 만료일 이전에 지급된 경우에는 실제 지급일) 현재 임차인에게 지급하여야 하는 임대차목적물에 대한 해지 시 반환금의 임대차목적물에 대한 선급임대료 지급일 당시 현재가치

<계약서 제2조 - 임대차목적물의 임대>

- 본 계약에서 정한 바에 따라, 임대인은 임차인에게 임대차목적물을 임대하고, 임차인은 임대인으로부터 이를 임차함

<계약서 제7조 - 주차장사용권의 부여>

- 임차인은 신청법인에 매장 방문 고객들로 하여금 본건 주차장을 계약 서에 기재한 ‘주차장 요금규정’에 따라 사용할 수 있도록 하는 내용의 권리(이하 “주차장사용권”)를 부여함

- 신청법인은 본건 매장 방문 고객들의 주차장 사용여부를 불문하고 본건 계약 §7④‧⑤에서 정한 주차장사용권 매입대금을 임차인에 지급하여야 함

- 신 청법인은 임대차기간동안 매 3개월 단위로 **회로 분할한 주차장 사용권 매입 대금(총 0,000억원)을 매 회차 계산기간 종료일로부터 5영업일이 되는 날까지 후급으로 지급하여야 하며

- 연간 주차장사용권 매입대금은 임대차 개시일로부터 매 1년 경과 시점에 직전 연간 주차장사용권 매입대금에서 *.*%씩 인상됨

<계약서 제9조 - 임대차목적물의 관리운영 등>

- 신청법인은 본건 주차장에 화재, 침수, 시설의 손괴 등 하자가 있는 때에는 관리 및 감독책임을 부담하고

- 신청법인의 책임과 비용으로 모든 임대차목적물 등의 유지‧관리 , 수선, 보수‧ 교체 의무를 부담하고 이와 관련된 일체의 자본적 지출과 제비용을 부담함으로써 임차인의 사용‧수익권을 보장하고

- 신청법인이 임대차기간 중 본건 주차장에 관한 민원 및 분쟁을 해결 하여 임차인이 본건 주차장을 사용‧수익하는데 지장이 초래되지 않도록 하여야 함(계약 §9⑥)

<계약서 11조 - 확약사항>

- 신청법인은 임대차기간 동안 임차인 또는 본건 운영업체가 임대차 목적물을 본건 주차장으로서 사용‧수익할 수 있도록 하여야 하고, 어떠한 제한 사항도 발생하지 않도록 할 것을 확약함

※ 신청법인(임대인 겸 전차인)과 공동신청법인(임차인 겸 전대인) 간에는 지분관계 등 특수관계 없음

관련법령

○ 부가가치세법 제4조

부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

○ 부가가치세법 제11조

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

1. 역무를 제공하는 것

2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것

○ 부가가치세법 제16조

① 용역이 공급되는 시기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때로 한다.

1. 역무의 제공이 완료되는 때

2. 시설물, 권리 등 재화가 사용되는 때

○ 부가가치세법 제26조

① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

11. 금융ㆍ보험 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 부가가치세법 제29조

⑩ 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 임대용역을 공급하는 경우의 공급가액은 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

3. 사업자가 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산 임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우

○ 부가가치세법 시행령 제40조

① 법 제26조 제1항 제11호에 따른 금융ㆍ보험 용역은 다음 각 호의 용역, 사업 및 업무에 해당하는 역무로 한다.

18. 금전대부업(어음할인, 양도담보, 그 밖에 비슷한 방법을 통한 금전의 교부를 업으로 하는 경우를 포함한다)

② 제1항 각 호에 따른 사업 외의 사업을 하는 자가 주된 사업에 부수하여 같은 항의 금융ㆍ보험 용역과 같거나 유사한 용역을 제공하는 경우에도 법 제26조 제1항 제11호의 금융ㆍ보험 용역에 포함되는 것으로 본다.

○ 부가가치세법 시행령 제65조

⑤ 법 제29조 제10항 제3호에 따라 사업자가 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산 임대용역을 공급하고 그 대가를 선불이나 후불로 받는 경우에는 해당 금액을 계약기간의 개월 수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 공급가액 으로 한다. 이 경우 개월 수의 계산에 관하여는 제61조 제2항 제6호 후단을 준용한다.

○ 법인세법 제73조

① 내국법인(대통령령으로 정하는 금융회사 등의 대통령령으로 정하는 소득은 제외한다)에 다음 각 호의 금액을 지급하는 자(이하 이 조에서 “원천징수의무자”라 한다)는 그 지급하는 금액에 100분의 14( 「소득세법」 제16조 제1항 제11호 의 비영업대금의 이익인 경우에는 100분의 25)의 세율을 적용 하여 계산한 금액에 상당하는 법인세(1천원 이상인 경우만 해당한다)를 원천 징수하여 그 징수일이 속하는 달의 다음 달 10일까지 납세지 관할 세무서등에 납부하여야 한다. (2019. 12. 31. 개정)

1. 「소득세법」 제16조 제1항 에 따른 이자소득의 금액(금융보험업을 하는 법인의 수입금액을 포함한다)

○ 국세기본법 제14조

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.<개정 2020.6.9>

○ 국세기본법 제20조

세무공무원이 국세의 과세표준을 조사ㆍ결정할 때에는 해당 납세의무자가 계 속하여 적용하고 있는 기업회계의 기준 또는 관행으로서 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 것은 존중하여야 한다. 다만, 세법에 특별한 규정이 있는 것은 그러하지 아니하다.

○ 민법 제282조

지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있다.

○ 민법 제618조

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

○ 민법 제623조

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

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