지난 7월 아버지께 시가 5억원 아파트와 현금 1억원을 함께 증여받았는데, 대출 이자와 관리 부담 때문에 아파트를 다시 돌려드리려 합니다. 증여세 신고기한인 10월 31일 전에 소유권을 반환하면 증여세가 아예 없는지, 현금 1억원도 같이 돌려드리면 증여세가 면제되는지 알고 싶습니다. 반환할 때 취득세도 다시 내야 하나요?

Question

Accepted Answer

증여 반환 증여세 문제는 반환하는 재산이 금전인지 여부와 반환 시점에 따라 결과가 크게 달라집니다. 7월에 받은 아파트를 아버지와의 합의로 10월 31일 신고기한 안에 반환등기까지 마치면 처음부터 증여가 없었던 것으로 보아 아파트분 증여세는 없습니다. 반면 현금 1억원은 돌려드려도 당초 증여세가 그대로 과세되고, 돌려드린 금액이 아버지에 대한 새로운 증여로 과세될 수 있습니다. 취득세는 증여세와 별개의 지방세여서 이미 소유권이전등기를 마쳤다면 반환해도 돌려받기 어렵고, 반환할 때 아버지께 취득세가 다시 부과될 수 있습니다.

1. 반환 시점별 과세 결과입니다. 증여세 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월이므로, 7월 증여분은 10월 31일이 기한입니다. 이 기한 안에 반환하면 당초 증여와 반환 모두 과세되지 않습니다. 기한이 지난 뒤 3개월 이내에 반환하면 당초 증여는 과세되지만 반환분은 과세되지 않습니다. 그보다 늦게 반환하면 당초 증여와 반환이 각각 별개의 증여로 과세됩니다.
2. 금전은 이 특례에서 빠집니다. 현금은 다른 재산과 섞여 실제로 같은 돈을 돌려주었는지 구별하기 어렵습니다. 그래서 신고기한 안에 돌려주더라도 당초 증여세가 과세되고, 돌려준 돈도 재증여로 보아 과세될 수 있습니다. 조세심판원도 현금을 이체했다가 되돌려 받은 경우를 증여와 재증여로 보아 과세한 처분을 정당하다고 판단했습니다.
3. 아파트 반환이 인정되려면 세 가지 요건을 갖춰야 합니다. 첫째, 증여 당사자 사이에 반환하기로 합의해야 합니다. 둘째, 신고기한 안에 실제로 소유권이 아버지께 다시 넘어가도록 반환등기까지 마쳐야 합니다. 셋째, 반환하기 전에 세무서가 증여세 과세표준과 세액을 결정한 경우에는 특례가 적용되지 않습니다. 반환 의사만 밝히거나 계약서만 작성한 상태로 기한을 넘기면 인정받기 어렵습니다.
4. 취득세는 지방세법에 따라 따로 판단합니다. 증여로 취득한 부동산은 등기를 하기 전에 정해진 기간 안에 계약해제 사실을 공정증서 등으로 입증한 경우에만 취득하지 않은 것으로 봅니다. 이미 등기를 마쳤다면 당초 납부한 취득세는 환급받기 어렵습니다. 반환으로 아버지 명의로 다시 등기하는 것도 새로운 취득으로 보아 취득세가 부과되는 것이 일반적입니다.
5. 대출을 함께 넘겨받는 부담부증여였다면 채무 부분은 양도로 보아 양도소득세 문제가 따로 생길 수 있으므로 함께 점검해야 합니다.

계산 사례: 아래 계산은 2026년 기준이며, 성인 자녀가 최근 10년간 아버지께 다른 증여를 받은 적이 없다고 가정합니다. 아파트 5억원을 10월 31일까지 반환등기하면 증여재산에서 빠지고 현금 1억원만 남습니다. 직계존속 증여재산공제 5천만원을 빼면 과세표준은 5천만원이고, 세율 10%를 적용한 산출세액은 500만원입니다. 기한 안에 신고하면 신고세액공제 3%가 적용되어 납부세액은 485만원입니다. 현금 1억원까지 돌려드리면 이 485만원은 그대로 남습니다. 여기에 아버지가 자녀로부터 1억원을 증여받은 것으로 보면, 직계비속으로부터 받은 증여의 공제 5천만원을 적용해도 비슷한 규모의 세금이 아버지께 추가로 생길 수 있습니다. 현금을 돌려드리는 것이 오히려 세금을 늘리는 셈이므로 현금은 그대로 보유하고 신고하는 편이 합리적입니다.

주의: 흔한 실수는 아파트 반환을 합의만 해 두고 등기를 신고기한 뒤로 미루는 것입니다. 이 경우 당초 5억원 증여에 대한 증여세가 과세되므로 10월 31일 전에 반환등기를 마쳐야 합니다. 부담부증여 해당 여부, 이미 낸 취득세의 처리, 반환할 때의 취득세 부담은 등기 상태와 대출 구조에 따라 달라지므로 기한이 지나기 전에 세무 전문가(세무사)와 상담해 진행하시기를 권합니다.

증여 반환 증여세 2026, 5억원 아파트 신고기한 내 반환

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계산 사례

주의할 점

법령 근거

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