이혼 재산분할로 받은 상가 양도세·취득가액 계산법

문의하신 상가는 판결로 이전받는 재산분할분이므로, 남편이 그 시점에 양도세를 내야 하는 문제가 발생하지 않습니다. 임대보증금 3억을 함께 승계하더라도 마찬가지입니다. 부담부증여는 증여자에게 채무 이전분만큼 양도세가 과세되는 구조인데, 재산분할은 애초에 유상 양도로 보지 않기 때문에 임대보증금 승계 여부와 상관없이 이전 자체에서 양도세가 나오지 않습니다. 다만 이전 등기 시 취득세는 재산분할 원인이면 일반 유상취득보다 낮은 특례세율이 적용되므로 대구 관할 시청에서 정확한 세율을 확인해 보시는 것이 좋습니다. 핵심 쟁점은 5년 후 매도할 때의 취득가입니다. 재산분할로 취득한 부동산은 세법상 남편이 최초 취득한 시점의 취득가액과 취득 시기를 그대로 승계합니다. 즉, 5년 뒤 매도하실 때 양도차익은 매도가에서 남편 취득가 3억을 뺀 금액으로 계산하며, 보유기간도 남편이 처음 취득한 날부터 기산해 장기보유특별공제를 판정합니다. 이전 당시 시가 8억은 취득가로 인정되지 않는다는 점이 실무에서 가장 많이 오해하는 부분입니다. 예를 들어 매도가가 10억이면 양도차익은 2억이 아니라 7억이 되어 세부담이 훨씬 커집니다. 이 때문에 이혼 협의 단계에서 시가 대비 취득가 차이가 큰 부동산을 재산분할로 받을지, 위자료 명목으로 받을지, 아니면 현금으로 정산받을지를 미리 시뮬레이션해보는 것이 중요합니다. 2026년 기준으로도 이 원칙은 그대로 유지되고 있으며, 상업용 상가는 1세대 1주택 비과세 대상도 아니라 절세 여지가 더 좁습니다. 또 하나 실무에서 놓치기 쉬운 부분은 승계받은 임대보증금입니다. 이후 임차인에게 반환할 때 본인이 실제 지출한 금액이 아니라 승계채무라는 이유로 필요경비 인정에 다툼이 생기기도 하니, 임대차 계약 승계와 보증금 반환 흐름을 서류로 잘 남겨두시기 바랍니다. 이혼 판결문 문구, 등기 원인 표시, 대구 상가의 실제 취득 시기와 자금출처 자료에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 등기 이전 전에 세무 전문가와 시뮬레이션을 함께 진행해 결정하시길 권합니다.