아버지와 2022년 12월 20일 토지 증여계약서를 쓰고 소유권이전등기는 2023년 1월 10일에 접수했습니다(아버지 취득가 2억, 증여 감정가 7억, 증여세 1억 3천만원 납부). 2028년에 10억에 팔 계획인데 이월과세 10년 적용시점은 계약일과 등기접수일 중 어느 날을 기준으로 하나요? 10년이 적용되면 납부한 증여세는 필요경비로 공제되나요?

Question

Accepted Answer

부동산을 증여받은 경우 이월과세 10년 적용시점은 증여계약서를 작성한 날이 아니라 세법상 증여재산의 취득시기, 즉 소유권이전등기 접수일을 기준으로 판단합니다. 질문하신 토지는 2023년 1월 10일에 등기가 접수되었으므로 2023년 1월 1일 이후 증여분에 적용되는 10년 규정을 받게 되고, 2028년에 양도하시면 이월과세 대상이 됩니다. 이 경우 납부하신 증여세 상당액은 양도차익을 계산할 때 필요경비로 공제됩니다.

1. 이월과세는 배우자나 직계존비속에게서 증여받은 토지, 건물 등을 일정 기간 안에 양도할 때 적용됩니다. 이때 취득가액을 증여 당시 평가액이 아니라 증여자가 처음 취득한 가액으로 계산합니다. 2026년 기준 현행 규정에서 이 기간은 10년이며, 종전 5년에서 늘어난 기간은 2023년 1월 1일 이후 증여받는 분부터 적용됩니다.
2. 여기서 증여받은 날은 상속세 및 증여세법의 증여재산 취득시기로 판단합니다. 등기가 필요한 부동산은 소유권이전등기 접수일이 취득시기이며, 국세청 해석도 같은 입장입니다. 따라서 계약일이 2022년 12월 20일이더라도 등기접수일이 2023년 1월 10일이면 2023년 증여분으로 보아 10년 규정이 적용됩니다.
3. 10년은 등기접수일부터 양도일까지로 따지므로, 이 토지는 2033년 1월 10일 전에 양도하면 이월과세를 적용받습니다. 종전 5년 규정이었다면 2028년 1월 10일 이후 양도분은 이월과세를 벗어났을 것입니다. 그래서 어느 날을 증여일로 보느냐에 따라 결론이 정반대로 갈리는 사례입니다.
4. 이월과세가 적용되면 취득가액은 아버지의 취득가 2억원이 됩니다. 장기보유특별공제와 세율을 정하는 보유기간도 아버지가 취득한 날부터 계산합니다. 대신 증여받을 때 낸 증여세 상당액을 필요경비로 빼 줍니다. 이 금액은 단순히 실제 납부액이 아니라 법령이 정한 방식(해당 자산에 대한 증여세 산출세액 상당액)으로 계산하므로, 1억 3천만원과 다소 차이가 날 수 있습니다.
5. 이월과세를 적용한 세액이 적용하지 않은 세액보다 오히려 적으면 이월과세를 적용하지 않습니다. 공익사업에 수용되는 경우처럼 법에서 따로 제외하는 경우도 있습니다.

계산 사례: 2028년에 10억원에 양도하고 이월과세가 적용된다고 가정합니다. 양도가액 10억원에서 아버지 취득가 2억원과 증여세 상당액 약 1억 3천만원을 빼면, 양도차익은 대략 6억 7천만원입니다(중개수수료 등 다른 필요경비는 제외). 이월과세가 적용되지 않는다면 취득가액이 증여 감정가 7억원이 되어 양도차익은 3억원입니다. 차익이 두 배가 넘게 커지는 셈입니다. 다만 장기보유특별공제를 아버지 취득일부터 계산하므로 실제 세 부담 차이는 이보다 줄어들 수 있습니다. 실무에서는 계약일인 2022년을 기준으로 5년만 지나면 된다고 생각하고 2028년 1월 이후 매도 일정을 잡는 실수가 자주 있습니다. 또한 필요경비로 공제되는 증여세는 환급되는 것이 아니라 양도차익을 줄이는 데 쓰인다는 점도 구분하셔야 합니다.

주의: 증여세를 이미 냈으니 양도할 때는 증여 감정가 7억원이 취득가액이 된다고 보고 세금을 예상하는 경우가 많습니다. 하지만 10년 안에 양도하면 아버지 취득가 기준으로 다시 계산되므로 예상보다 큰 세금이 나올 수 있습니다. 아버지의 취득일과 취득가액 증빙, 증여세 상당액 계산, 이월과세 적용 여부를 비교한 세액에 따라 결과가 달라집니다. 양도 계약 전에 세무 전문가(세무사)와 상담하여 정확한 세액과 매도 시점을 검토해 보시기 바랍니다.

이월과세 10년 적용시점 2026, 2023년 등기접수 토지 증여

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