조부모 증여받은 상가 10년 후 양도, 이월과세 적용될까

직계존속(할머니)으로부터 증여받은 부동산을 일정 기간 안에 양도하면 이월과세 규정이 적용됩니다. 이월과세란 양도차익을 계산할 때 취득가액을 수증자(손자) 본인이 증여받은 가액이 아니라, 증여자(할머니)가 처음 그 부동산을 취득했던 당시의 가액으로 환산해서 계산하는 제도입니다. 가족 간 증여를 통해 취득가액을 높여 양도세를 줄이는 행위를 막기 위한 장치인 셈입니다. 이때 핵심은 "일정 기간"의 길이입니다. 2022년 12월 31일 이전에 증여받은 분은 증여일부터 5년 이내 양도 시 적용되고, 2023년 1월 1일 이후 증여받은 분은 10년 이내 양도 시 적용됩니다. 질문하신 분은 10년 전에 증여받으셨으니 당시 기준인 5년을 한참 넘긴 상태이며, 설령 현행 10년 기준을 대입해도 경계선 위에 있습니다. 정확한 증여일을 기준으로 따져봐야 하지만, 10년이 충분히 경과한 거래라면 이월과세는 적용되지 않습니다. 이월과세가 적용되지 않으면 취득가액은 증여 당시 신고한 평가액(3억원)이 그대로 인정됩니다. 양도가액 7억 5천만원에서 취득가액 3억원과 필요경비(취득세, 중개보수, 자본적지출 등)를 차감한 금액이 양도차익이 되고, 보유기간이 10년이므로 장기보유특별공제 대상에 해당합니다. 상가(비주거용 건물)는 1주택 표 공제율이 아닌 일반 부동산 표(연 2퍼센트, 최대 30퍼센트)가 적용됩니다. 추가로 점검하실 부분은 우회증여를 부인하는 별도 규정입니다. 증여 후 단기간 내 양도하여 세 부담을 줄이는 거래를 직접 양도로 보아 과세하는 제도인데, 적용 기간이 이월과세와 동일하게 운영되므로 10년 전 거래에는 마찬가지로 작동하지 않습니다. 주의하실 점은 증여세 신고 당시의 평가액이 시가보다 낮게 잡혔다면 그 낮은 금액이 취득가액이 되어 양도차익이 커진다는 것입니다. 당시 감정평가서, 증여세 신고서, 취득세 영수증, 중개보수 영수증을 미리 정리해두시면 좋습니다. 정확한 산출세액과 장기보유특별공제 적용 여부, 사업용 사용 여부에 따른 중과 가능성은 개별 상황에 따라 달라지므로 양도 전 세무 전문가 검토를 받으시기 바랍니다.