예약매출의 손익 계산방법

1. 질의내용 요약

상가분양공급업을 영위하는 법인이 건설 계약기간이 1년이상인 장기분양공사에 대한 공사손익을 작업진행율에 따라 인식함에 있어서 분양계약이 일부만 이루어진 경우 공사수익 및 공사원가의 계산방법은

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 법인세법 시행령 제69조

① 법 제40조 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 건설제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함 하며, 이하 이 조에서 󰡒건설 등󰡓이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도로 한다. (1998. 12. 31 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 건설 등의 계약기간(그 목적물의 건설 등의 착수일부터 인도일까지의 기간을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 1년 이상인 건설 등의 경우 그 목적물의 건설 등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도까지의 각 사업연도의 익금과 손금은 동항의 규정에 불구하고 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 그 목적물의 건설 등을 완료한 정도(이하 이 조에서 󰡒작업진행률󰡓이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되는 경우로서 재정경제부령이 정하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입한다. (1998. 12. 31 개정)

③ 제2항의 규정은 건설 등의 계약기간이 1년 미만인 경우로서 법인이 그 목적물의 건설 등의 착수일이 속하는 사업연도의 결산을 확정함에 있어서 작업진행률을 기준으로 하여 수익과 비용을 계상한 경우의 익금과 손금의 귀속사업연도에 관하여 이를 준용한다. (1998. 12. 31 개정)

○ 법인세법 시행규칙 제34조

① 영 제69조 제2항 본문에서 󰡒건설 등을 완료한 정도󰡓라 함은 다음 산식에 의하여 계산한 비율(건설외의 경우에는 이를 준용하여 계산한 비율을 말한다)을 말한다. 이 경우 총공사예정비는 영 제79조 제2호에 해당하는 건설업회계처리준칙을 적용하여 계약당시 추정한 공사원가에 당해 사업연도말까지의 변동상황을 반영하여 합리적으로 추정한 공사원가를 말한다. (1999. 5. 24 개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

당해 사업연도말까지 발생한 총공사비누적액

작업진행률 = ──―――――――――――――――――――

총공사예정비

② 영 제69조 제2항 본문의 규정에 의하여 각 사업연도의 익금과 손금에 산입하는 금액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다. (1999. 5. 24 개정)

1. 익금 (1999. 5. 24 개정)

계약금액 × 작업진행률 － 직전 사업연도말까지 익금에 산입한 금액

2. 손금 (1999. 5. 24 개정)

당해 사업연도에 발생된 총비용

○ 법인세법 기본통칙 40-69…7

① 주택상가 또는 아파트 등의 예약매출로 인한 익금과 손금의 귀속사업연도를 영 제69조 제2항의 규정에 의하는 경우에 당해 아파트 등의 부지로 사용될 토지의 취득원가는 규칙 제34조의 규정에 의한 작업진행률 계산시 산입하지 아니한다. (2001. 11. 1 신설)

② 제1항의 토지 취득원가는 동항의 규정에 의하여 계산된 작업진행률에 의하여 안분하여 손금에 산입한다. (2001. 11. 1 신설)

○ 회계질의회신

아파트 분양공사의 자본화금융비용 원가산입방법 (2001.12.5)

I. 질의 내용

건설업을 영위하는 회사는 199X년에 아파트 건설을 목적으로 용지를 취득하고 20X0년에 착공을 시작하여 20X1년 중 75％가 분양된 상황 으로, 용지취득 후 공사착공까지의 기간의 용지취득대금에 대한 금융비용은 기업회계기준등에 관한 해석 41-55

에 따라 미성공사에 자본화하였는데 이 금융비용을 어떻게 원가에 산입하여야 하는지?

Ⅱ. 회신 내용

용지 취득 후부터 공사 착공 전의 기간중에 발생한 금융비용은 당해 용지를 의도된 용도로 사용하기 위한 활동이 진행중인지의 여부를 판단하여 이를 위한 활동이 중단된 경우에는 영업외비용으로 처리하여야 합니다. 동기간에 당해 용지를 의도된 용도로 사용하기 위한 활동이 중단되지 아니한 것으로 판단되는 경우에 한하여 용지에 대한 금융비용은 미완성주택의 원가로 자본화하며 미완성주택은 분양률에 따라 분양원가로 산입하는 것이 타당합니다.

나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서이46012-10169(2003.01.23)

1. 귀 질의 1의 경우 건설 등의 계약기간( 법인세법시행령 제69조 제2항 에 규정된 계약기간으로서 목적물의 건설 등의 착수일부터 인도일까지의 기간을 말함)이 1년이상인 건설 등의 경우로서 목적물의 완공일 이전에 분양계약이 이루어진 경우이므로 법인세법시행령 제69조 제2항 의 규정에 의한 작업진행률을 기준으로 건설용역의 제공에 대한 손익을 인식하는 것이며

2. 질의 2의 경우는 건설 등의 목적물이 완공된 이후에 분양된 경우이므로 법인세법시행령 제68조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 그 손익을 인식하는 것임

3. 질의 3의 경우 법인이 건설용역의 손익귀속시기에 관한 법인세법시행령 제69조 의 규정을 적용함에 있어 같은 아파트 공사현장이더라도 각 동별로 건설 등의 계약기간이 상이한 경우에는 각 동별로 장․단기도급공사인지의 여부에 따라 동 규정을 적용함

○ 법인46012-450(2000.02.16)

법인세법시행령 제69조 제2항 의 규정에 의한 공사진행기준방법에 의한 손익의 인식은 계약기간이 1년 이상인 건설 등의 경우 예약매출에 의한 계약금액에 대한 공사진행기준에 의해 적용하는 것으로

주택신축판매업을 영위하는 법인의 분양계약이 이루어지지 않은 분에 대하여는 같은 규정을 적용하지 아니하는 것임

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