비상장법인의 순자산가치를 계산하는 경우 임대주택용 토지의 평가방법

1. 질의내용

○ 공공임대주택을 전문적으로 건설ㆍ공급하는 비상장법인의 순자산가치를 계산할 때, 임대주택법의 규정에 의하여 분양전환가액을 승인받은 임대주택용 토지의 평가방법

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 상속세및증여세법시행령 제55조

① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 한다. (2000. 12. 29 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 이연자산ㆍ준비금ㆍ충당금 등 기타 자산 및 부채의 평가와 관련된 금액은 이를 자산과 부채의 가액에서 각각 차감하거나 가산한다. (1998. 12. 31 직제개정)

○ 상속세및증여세법 제60조

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

○ 상속세및증여세법시행령 제49조

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것” 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2호이하 : 생략

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재경부재산46014-144 (2001.5.29)

[질의]

공공임대주택을 신축하여 임대 및 분양업을 영위하는 비상장법인이 1991년~1994년중 ○○공사로부터 공공임대아파트 신축용으로 취득한 토지상에 일부는 임대아파트를 신축하여 임대중에 있고 일부는 신축중에 있음.

- 공공임대아파트는 임대주택법에 의하여 의무임대기간 경과후 분양전환시 분양전환가격을 임대주택법에 규정되어 있는 산정방식에 따라 결정하게 되는 바

- 위 법인의 주식평가를 위한 순자산가액 계산시 임대아파트 토지 및 건물을 평가함에 있어 당해 승인된 분양전환가액을 매매사례가액등 “시가” 에 포함되는 것으로 볼 수 있는 지 또는 “시가” 가 불분명한 것으로 보아 보충적 평가방법에 의하여 평가할 것인지 여부

[회신]

비상장법인의 1주당 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감하여 계산하는 것임. 이 경우 당해 법인의 자산 중 부동산을 평가함에 있어 평가기준일 전ㆍ후 6월(증여의 경우에는 3월) 이내의 기간 중 당해 부동산과 관련하여 매매사실이 있는 경우의 당해 가액은 동법시행령 제49조 제1항 제1호의 규정에 의하여 시가로 볼 수 있으나 동 가액이 없는 경우에는 동법시행령 제61조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에 의하는 것임.

상속세 및 증여세법 시행령 제55조