건축중인 건축물 매각시 공급시기

1. 질의내용

일반법인이 건축 중인 사옥 및 그 부속토지를 아래와 같이 매각할 경우 세금계산서 발행시기에 대한 질의임

※ 건축 중인 부동산 매매내역

1. 계약일 : 2005.06.03,

* 계약금 10% 수수하고 2005.06.07~08 매수업체 명의로 건축주 명의변경

* 잔여공사 및 공사대금은 매수업체가 승계하여 지급

2. 잔 금 : 매수업체 명의의 준공사용필증 교부 및 시설물 인수인계 완료 후 지급

* 2005.06.20 매수업체 명의의 준공사용필증 교부

* 2005.07.02 잔금 수수

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 부가가치세법 제9조

① 재화가 공급되는 시기는 다음 각호에 규정하는 때로 한다.

1. 재화의 이동이 필요한 경우에는 재화가 인도되는 때

2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용가능하게 되는 때

3. 제1호와 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 재화의 공급이 확정되는 때

○ 부가가치세법 제16조

① 납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 제9조에 규 정하는 시기에 다음 각호의 사항을 기재한 계산서(이하 󰡒세금계산서󰡓라 한다) 를 대통령령이 정하는 바에 의하여 공급을 받는 자에게 교부하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 교부시기를 달리할 수 있다.(1993. 12. 31 개정)

○ 부가가치세법 시행령 제21조

① 법 제9조 제1항에 규정하는 재화의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한다. 1. 현금판매외상판매 또는 할부판매의 경우에는 재화가 인도되거나 이용가능 하게 되는 때 (2000. 12. 29 개정)

4. 완성도기준지급 또는 중간지급조건부로 재화를 공급하거나 전력 기타 공급 단위를 구획할 수 없는 재화를 계속적으로 공급하는 경우에는 대가의 각 부 분을 받기로 한 때 (1980. 12. 31 개정)

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 부가가치세법 시행규칙 제9조

① 영 제21조 제1항 제4호 및 영 제22조 제2호에 규정하는 중간지급조건부로 재 화 또는 용역을 공급하는 경우는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. (2004. 3. 30. 개정)

1. 재화가 인도되기 전 또는 재화가 이용 가능하게 되기 전이거나 용역의 제공 이 완료되기 전에 계약금 이외의 대가를 분할하여 지급하는 경우로서 계약 금을 지급하기로 한 날부터 잔금을 지급하기로 한 날까지의 기간이 6월 이 상인 경우 (1995. 3. 31 개정)

나. 유사 사례 (예규, 심사․심판례, 판례)

○ 심사부가2000-42, 2000.06.23

부가가치세법 제6조 제1항 에서 󰡒재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다󰡓고 규정하고 있고, 청구법인과 청구외 법인간 체결된 양도, 양수계약에 따라 청구외 법인이 실지 양수하여 마무리공사를 이행하고 양수자 명의로 소유권이전등기한 점, 청구법인, 토지소유자인 청구외 ○○○외 4인, 청구외 법인간의 화해한 화해조서 등을 종합하여 볼 때, 건축주 명의변경일을 재화의 공급시기로 보아 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

○ 부가46015-1566, 1997.07.11

건설업을 영위하는 사업자가 분양목적의 스포츠센타를 건설 중에 매각하고 양수자명의로 건축허가 등을 변경한 후 양수자로부터 잔여 건설공사에 대하여 도급을 받아 건설용역을 제공하기로 약정한 경우 기 건설된 건축물양도에 대하여는 부가가치세법 제6조 제1항 의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이며, 건설중인 건물의 양도에 대하여는 양수자가 소유권을 행사할 수 있는 날의 전일을 공급시기로 하여 부가가치세법 제16조 에 규정된 세금계산서를 교부하여야 하는 것임

2. 질의내용에 대한 자료

나. 유사 사례 (예규, 심사․심판례, 판례)

○ 서삼46015-11741, 2002.10.15

사업자가 사업용 건물(토지, 건물)을 매매(계약일 8/20, 잔금일 9/18)함에 있어 잔금일 이전에 소유권이전 등기를 이행한 경우 공급시기는 언제인지 여부

귀 질의의 경우에는 유사사례(소비 46015-259, 2000. 8. 19 ; 제도 46015-12252, 2001. 7. 19 ; 부가 46015-926, 1999. 4. 6)를 참고하기 바람

○ 재소비46015-259, 2000.08.19

부가가치세법 제9조 제1항 제2호 의 규정에 의한 재화의 이동이 필요하지 않는 부동산의 공급시기는 당해 건물이 이용가능하게 되는 때이며, 이 경우 「이용가능하게 되는 때」라 함은 원칙적으로 소유권이전등기일을 말하는 것이나 매매잔금 미지급금등의 사유로 당사자간 특약에 의하여 당해 부동산에 대해 잔금지급이전까지 사용․수익 등 이용을 제한하고 있는 경우에는 실제로 사용․수익이 가능한 날을 공급시기로 보는 것이 타당함

○ 제도46015-12252, 2001.07.19

사업자가 부가가치세가 과세되는 부동산을 양도함에 있어서 매수인에게 잔금청산일 또는 소유권이전등기일전에 당해 부동산의 전부 또는 일부를 사용․수익하게 하는 경우에는 당해 사용․수익일을 거래시기로 보는 것임

○ 부가46015-926, 1999.04.06

귀 질의의 경우 질의 내용이 불분명하여 명확한 답변을 드리기 어려우나, 사업자가 부가가치세 과세사업에 사용하던 건물을 양도함에 있어 잔금 청산일 이전에 소유권이전등기를 경료해 준 경우 당해 건물의 공급시기는 부가가치세법 제9조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 당해 건물이 이용 가능하게 되는 때인 것임

2. 질의내용에 대한 자료

나. 유사 사례 (예규, 심사․심판례, 판례)

이 경우 󰡒이용 가능하게 되는 때󰡓라 함은 원칙적으로 소유권이전등기일로 하되, 소유권이전등기일과 실제 명도일이 다른 경우 이를 주장하는 자가 실제 명도일에 관한 명백한 입증자료를 제시하는 때에는 실제 명도일을 이용 가능하게 되는 때로 볼 수 있는 것이며,

건물의 공급시기(실제 명도일)가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 동법시행령 제21조 제1항 단서의 규정에 의하여 그 폐업일을 공급시기로 보는 것임

○ 부가46015-839, 1997.04.17

사업자가 과세사업용건물을 양도함에 있어 잔금청산일 이전에 소유권이전등기를 경료해준 경우, 당해 건물의 공급시기는 부가가치세법 제9조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 당해 건물이 이용 가능하게 되는 때이며, 이 경우 󰡒이용가능하게 되는 때󰡓라 함은 원칙적으로 󰡒소유권이전등기일󰡓로 하되 소유권 이전등기일과 실제 명도일이 다른 경우 이를 주장하는 자가 실제 명도일에 관한 명백한 입증자료를 제시하는 때에는 󰡒실제명도일󰡓을 󰡒이용가능하게 되는 때󰡓로 볼 수 있는 것임

○ 부가46015-548, 1998.03.24

사업자가 상가를 신축분양함에 있어서 그 대가를 계약금 중도금 잔금 등으로 수회에 나누어 받기로 약정하였으나 계약내용이 부가가치세법시행규칙 제9조 규정의 중간지급조건부에 해당하지 아니하는 경우 당해 상가의 공급시기는 부가가치세법 제9조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 당해 상가를 이용가능하게 되는 때가 되는 것이나 공급시기가 도래하기 전에 세금계산서를 교부하는 경우에는 그 교부하는 때를 당해 상가의 공급시기로 보는 것임

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