1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 1주택이 2005.12.31 이전에 관리처분계획인가를 받은 경우 1세대 1주택 비과세 여부

1. 질의내용 요약

- 1994년 ○○시 ○○구 ○○신도시 소재 아파트(A)를 취득하여 현재까지 거주

- 2002년 10월 ○○시 ○○구 ○○동 소재 ○○아파트(B)를 취득(13평)

- 2004년 07월 ○○아파트(B) 재건축사업의 사업계획승인을 받음

- 2004년 10월 건축사업의 사업계획승인을 받은 ○○아파트(C)를 추가 취득(13평)

- 2005년 05월 ○○아파트(B, C)는 재건축사업의 관리처분계획인가를 받음

- ○○아파트(B, C)에 대하여 1조합원입주권(49평형)을 배정 받았음

- 2006년 05월 현재 ○○아파트(B, C)의 조합원입주권은 아파트재건축공사 중에 있음

- 2006년에 아파트(A)를 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부

- 아파트(A)를 양도하기 전에 다른 아파트(D)를 취득한 이후에 아파트(A)를 양도하는 경우 1세대 1주택 비과에 여부

- 아파트(A)를 양도한 이후 아파트(D)에서 거주하다가 ○○아파트(B, C) 조합원 입주권의 재건축아파트가 완성된 후 그 완성일로부터 1년 이내에 아파트(D)를 양도 시 1세대 1주택 비과세 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정)

1. - 2. 생략

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정)

4. 삭 제 (2005.12.31.)

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 신설)

○ 소득세법시행령 제154조

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 개정)

1.- 3. 생략

② - ④ 생략

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995.12.30. 개정)

⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998.12.31. 개정)

⑦ -⑨ 생략

○ 소득세법시행령 제155조

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002.12.30. 후단개정)

○ 소득세법시행령 제156조 의 2

① 법 제89조 제2항 본문에서 “대통령령이 정하는 1세대”라 함은 제154조의 규정에 따른 1세대를 말한다. (2005.12.31. 신설)

② 법 제89조 제2항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 내지 제11항의 규정에 해당하는 경우를 말한다. (2005.12.31. 신설)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2005.12.31. 신설)

④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2005.12.31. 신설)

1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 “주택재개발사업”이라 한다) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 “주택재건축사업”이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2005.12.31. 신설)

2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 (2005.12.31. 신설)

⑤ 이하 생략

○ 소득세법 부칙 제12조

(2005.12. 31. 법률 제7837호)

① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다.

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-53 (2006.01.12.)

1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 하나의 주택이 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것이며, 이 경우에도 양도하고자 하는 주택이 소득세법 시행령 제156조 의 고가주택에 해당하는 경우에는 소득세법 제95조 제3항 의 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것임.

이때 재건축주택의 입주권을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세되지 않으나 입주권이 주택으로 완성된 후 주택으로 양도하는 경우에는 양도일 현재 당해 주택의 1세대 1주택 비과세여부를 판정하는 것임.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-1170 (2006.04.28.)

1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고 양도일 현재 종전주택을 3년 이상 보유(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)한 경우에는 「소득세법시행령」 제155조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세(실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 양도가액 중 6억초과부분은 제외) 되는 것입니다.

○ 서면4팀-836 (2006.04.05.)

귀 질의의 경우, 2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 「소득세법」제89조 제2항의 규정에 의한 󰡐조합원입주권󰡑으로 전환되어 당해 󰡐조합원입주권󰡑을 보유한 상태에서 나머지 주택을 양도하는 경우 동법 시행령 제156조의 2 제3항 및 제4항의 규정을 적용받을 수 없는 것입니다.

○ 서면4팀-354 (2005.03.09.)

1. 1주택을 보유한 1세대가 새로운 1주택을 취득함으로써 2주택이 된 경우로서 새로운 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로 참여하여 동 재건축사업의 시행으로 그 재건축이 추진 중인 주택이 철거된 후 사업시행인가일 이후부터 재건축주택이 완성되기 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 그 주택을 양도일 현재 3년이상 보유 및 2년 이상 거주한 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것이며,

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

2. 소득세법 시행령 제155조 제1항 의 일시적 2주택자에 대한 1세대 1주택의 특례 규정을 적용함에 있어 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 재건축주택의 완공시점에서 새로 취득한 주택으로 보는 것이 아니라 기존주택의 연장으로 보는 것임.

3. 귀 질의 사례와 유사한 우리청 기 질의회신문(재일46014-2199, 1998.11. 13.)을 참조하기 바람.

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