부동산 매매계약 이행 중 상속이 개시된 경우, 가계약금까지 수취한 당해 계약의 상속재산가액

1. 사실관계

○ ’ 19.2.24. 질의자 및 5명의 자녀가 대구시 수성구 소재 토지(이하 “쟁점토지”)를 18.2억원에 매도하는 계약을 체결하였으며, 계약내용 및 실제 대금수취일은 다음과 같음

구분

내용

실제 대금수취일

매매금액

- 일십팔억이천만원정

-

가계약금

- 일천오백만원을 계약일 전에 지급한다.

’19.2.24.

계 약 금

- 일억팔천이백만원을 ’19.8.24.까지 지급한다.

’19.10.18.

잔 금

- 일십육억이천사백만원을 ’19.12.31.까지 지급한다.

기한미도래

○ 위와 같이 계약이 진행되던 중, ’19.4.26. 매도인 중 1인인 질의자의 딸이 사망함에 따라 질의자는 13%의 지분을 상속받은 상황임

2. 질의내용

○ 부동산 매매계약 이행 중 상속이 개시된 경우, 상속개시일 전 가계약금까지 수취한 당해 계약의 상속재산가액에 대해 질의함

3. 관련법령 및 관련사례

□ 상속세 및 증여세법 제2조

3. "상속재산"이란 피상속인에게 귀속되는 모든 재산을 말하며, 다음 각 목의 물건과 권리를 포함한다. 다만, 피상속인의 일신(一身)에 전속(專屬)하는 것으로서 피상속인의 사망으로 인하여 소멸되는 것은 제외한다.

가. 금전으로 환산할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건

나. 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리

□ 상속세 및 증여세법 제3조

상속개시일 현재 다음 각 호의 구분에 따른 상속재산에 대하여 이 법에 따라 상속세를 부과한다. <개정 2016.12.20>

1. 피상속인이 거주자인 경우: 모든 상속재산

2. 피상속인이 비거주자인 경우: 국내에 있는 모든 상속재산

□ 상속세 및 증여세법 제60조

(2019.12.31. 법률 제16846호로 개정된 것)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액 (제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시 가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루 어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

□ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조

(2019.12.31. 대통령령 제30285호로 개정된 것, 이하 같음)

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령 으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평 가기준일 전 6개월부터 평가 기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가 기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경 매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 " 매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가 기준일 전후 6개월 (증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

□ 상증통 2-0…3

① 상속개시 전 피상속인이 부동산 양도계약을 체결하고 잔금을 받기 전에 사망한 경 우에는 양도대금 전액(양도대금이 불분명한 경우에는 그 부동산을 이 법에 따라 평가한 가액으로 한다)에서 상속 개시 전에 받은 계약금과 중도금을 뺀 잔액을 그 상속재산의 가액 으로 한다. <개정 2011.05.20.>

상속세및증여세법 제2조 · 상속세및증여세법 제3조 · 상속세및증여세법 제60조 · 상속세 및 증여세법 시행령 제49조