아파트 분양권의 평가 및 양도차익 산정

1. 사실관계 및 질의내용

O 사실관계

- 본인명의로 아파트를 분양받아 분양가액 588,000,000원과 국민주택 2종채권 584,000,000원을 매입하여 동시에 동 채권을 377,000,000원 매각하고, 채권할인 손실액 207,000,000원과 분양대금 588,000,000원을 합하여 실질적으로 분양받는데 지불된 금액은 795,000,000원임

- 위 분양받은 아파트에 대하여 잔금 지불 전에 배우자에게 분양권 1/2을 증여하고 부부공동명의로 1/2씩 등기하였음

O 질의내용

1. 위와같은 경우 증여재산가액은 얼마로 산정하는지 여부

[갑설]

분양가액 588,000,000원과 국민채권 매입가액 584,000,000원의 합계액 1,172,000,000원의 1/2인 586,000,000원으로 신고하여야 한다

[을설]

실제로 증여된 금액은 아파트를 취득하는데 실질적으로 지불된 분양가액과 채권 할인 손실액의 합계액인 785,000,000원의 1/2인 397,000,000원으로 신고하여야 한다

2. 위와같이 증여받은 아파트를 양도하는 경우 취득가액은

2. 질의 내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

O 상속세 및 증여세법 시행령 제51조

① 법 제61조 제5항의 규정에 의한 지상권의 가액은 지상권이 설정되어 있는 토지의 가액에 기획재정부령이 정하는 율을 곱하여 계산한 금액을 당해 지상권의 잔존연수를 감안하여 기획재정부령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의한다. 이 경우 잔존연수에 관하여는「민법」제280조 및 제281조에 규정된 지상권의 존속기간을 준용한다.

② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 「소득세법 시행령」제165조 제8항 제3호의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다.

O 소득세법 시행령 제163조

⑤ 법 제97조제1항제4호에서 "대통령령이 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 1998.4.1 부칙, 2000.12.29 부칙, 2005.2.19 부칙, 2007.2.28 부칙, 2008.2.29 부칙, 2009.2.4 부칙>

1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

민법 제280조 · 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 · 상속세및증여세법 제60조 · 상속세및증여세법 제61조 · 소득세법시행령 제163조 · 소득세법시행령 제165조 · 소득세법 제97조