상속주택의 1세대1주택 비과세 특례 적용여부

1. 질의내용 요약

- 본인은 2000년 4월에 공동주택인 아파트 1채를 상속받은 후 5년간 거주하였음.

- 상속개시 당시 부모님과 동일세대가 아니었으며, 부모님은 1주택자임.

- 본인은 2003년 6월 공동주택인 아파트 1채를 구입하여 현재까지 거주하고 있음.

1. 상기와 같은 상황에서 상속 후 구입한 주택을 먼저 양도시 비과세 적용 받을 수 있는지 여부 ?

2. 상속주택이 아닌 구입한 주택을 먼저 양도시 양도세가 없다는 가정 하에 상속주택을 그대로 두고 구입한 주택을 팔고 또 다른 주택을 구입하여 비과세 요건 충족 후 매도한다면 그 때도 비과세 적용받을 수 있는지 여부 ?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1.~2.(생략)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

4. 삭 제 (2005. 12. 31.)

② (생략)

○ 소득세법 시행령 제154조

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “ 대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) (이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제155조

① (생략)

② 상속받은 주택(피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30 개정)

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31 개정)

2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31 개정)

3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 (1997. 12. 31 개정)

4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) (1997. 12. 31 개정)

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제162조

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31 개정)

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

2. 질의내용에 대한 자료

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-1570, 2006.06.02

1. 상속개시 당시 별도세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택(피상속인이 상속개시당시 2이상의 주택을 소유한 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제2항 의 선순위 1주택에 한한다)과 그 밖의 주택(이하 “일반주택”라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는것으로 보아 1세대 1주택의 비과세를 판정하는 것이며, 당해 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 1세대2주택자에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것임.

2. 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니하나 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니한 것임.

○ 서면4팀-2349, 2005.11.28

1. 비과세양도소득에 해당되는 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것임.

2. 소득세법 시행령 제155조 제2항 의 규정에 의거 상속받은 주택과 그 밖의 주택(이하 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 “1세대 1주택”의 비과세(위 1.의 내용, 소득세법 시행령 제154조 제1항 ) 여부를 판정하는 것이나, 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임.

○ 서면4팀-667, 2005.04.29

〔주택소유현황〕

모친이 2005.2월 타계하셔서 형제들 합의하에 장자인 본인이 모친소유의 시골집을 상속받기로 하였음. 본인은 경기도 용인시에 주택이 1채 있음.

〔질의〕상기와 같은 1세대 2주택자의 경우 양도소득세 문제는.

1주택(이하 일반주택이라 함)을 보유한 1세대가 별도세대인 피상속인으로부터 주택( 소득세법시행령 제155조 제2항 의 선순위 1주택에 한함)을 상속받아 2주택이 된 상태에서 그 중 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택의 비과세를 판정하는 것으로 당해 일반주택의 양도일 현재 보유기간이 3년이상(서울, 과천, 5대 신도시의 경우 2년 이상 거주요건을 추가 충족)인 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것이나, 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임.

○ 서면4팀-316, 2005.03.03

(내용)

- 1995년 고양시에 아파트를 취득하여 1개월 거주하다 본인은 가정형편상 충주시 주덕읍 고향의 아버지 상속주택으로 이사하여 살고 있고 배우자는 계속하여 고양시 아파트에 살고 있음.

- 상기 상속주택은 1991년 아버지로부터 상속받은 주택으로 미등기로 건축물대장에만 등재되어 있음.

(질의)

- 위의 경우 고양시의 아파트를 매도하고 타지역에 주택을 매입하는 경우 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되는지 아니면 1세대 2주택으로 과세되는지.

1. 1주택(이하 일반주택이라 함)을 보유한 1세대가 별도세대인 피상속인으로부터 주택( 소득세법 시행령 제155조 제2항 의 선순위 1주택에 한함)을 상속받아 2주택이 된 상태에서 그 중 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택의 비과세를 판정하는 것임.

이 경우 양도하는 일반주택이 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것임.

2. 귀 질의와 관련된 기 질의회신문(서면4팀-1928, 2004.11.29. 및 서일46014-11713, 2002.12.17.)을 참고바람.

택지개발촉진법 제3조 · 소득세법 제89조 · 소득세법시행령 제154조 · 소득세법시행령 제155조 · 소득세법시행령 제162조