재건축조합원이 관리처분계획인가 후에 입주자로 선정된 지위를 조합에 양도하는 경우

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 1986. 1. 단지내 상가 취득

- 2006. 7.30. 상가에 대해 재건축 사업시행인가 고시

- 2007. 3. 9. 재건축 관리처분계획인가(권리가액 790백만원으로 청산금 납부 또는 수령 없이 새로운 상가를 취득하기로 함)

- 2010. 8. 새로운 상가의 입지 불만족 등으로 권리가액의 90%인 711백만원에 입주권을 사업시행자인 조합에 양도

○ 질의내용

1) 조세특례제한법 제77조제1항제2호 의 감면을 적용받을 수 있는지

2) 감면이 적용되는 경우 사업시행인가일을 사업인정고시일로 볼 수 있는지

3) 기존 부동산의 취득일부터 관리처분계획인가일까지 소득에 대하여 30% 장기보유특별공제가 가능한지

4) 상가 취득가액을 알 수 없는 경우 환산취득가액 계산방법

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 조세특례제한법 제77조

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2012년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 20[토지등의 양도대금을 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분에 대해서는 100분의 25로 하되, 「보금자리주택 건설 등에 관한 특별법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하는 소득으로서 대통령령으로 정하는 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 40(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 50)]에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 생략

2. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

(이하 생략)

○ 조세특례제한법 제60조

①~⑤ 생략

⑥ 제2항을 적용받으려는 내국법인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 토지 또는 건물(이하 "토지등"이라 한다)의 양도차익에 관한 명세서 등을 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. <개정 2010.1.1>

○ 소득세법 시행령 제166조

① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다. <개정 2010.2.18>

1. 청산금을 납부한 경우

[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조제1항제2호 및 제3호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 "관리처분계획인가후양도차익"이라 한다) ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조제1항제2호 및 제3호 또는 제163조제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 "관리처분계획인가전양도차익"이라 한다)

2. 청산금을 지급받은 경우

[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 지급받은 청산금) - 법 제97조제1항제2호 및 제3호의 규정에 의한 필요경비] ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 － 법 제97조제1항제2호 및 제3호 또는 제163조제6항의 규정에 의한 필요경비]×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 지급받은 청산금) / 기존건물과 그 부수토지의 평가액]

② 생략

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.

기존건물과 그 부수토지의 평가액

×

취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조제1항 및 제2항제1호의 규정에 의한 기준시가

관리처분계획인가일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조제1항 및 제2항제1호의 규정에 의한 기준시가

(이하 생략)

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)

○ 재산세제과-621, 2009.03.26.

주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하고 해당 양도소득금액을 계산할 때, 소득세법 제95조제1항 에 따른 장기보유특별공제액은 같은법 제2항 및 같은법 시행령 제166조제1항에 따라 기존건물과 그 부수토지의 관리처분계획인가일까지의 양도차익에 대하여 해당 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간에 해당하는 공제율을 곱하여 계산한 금액을 적용하는 것입니다.