매수자부담 양도소득세의 양도가액 포함여부

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

1. 부동산매매계약서를 작성하면서 “매도자가 부담할 양도소득세를 매수자가 납부한다”는 특약을 기재하였으나 매수자가 양도소득세를 납부하지 않음

2. 실제 양도한 매매금액과 상이한 금액으로 매수자가 확인하여 주고있음

○ 질의내용

위의 경우

1. 매수자가 양도소득세를 납부하지 않는 경우 양도가액을 어떻게 산정하는지

2. 매도자와 매수자간 매매금액을 서로다르게 주장할 경우 양도가액은?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

○ 소득세법 제96조

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 제114조

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. (1999. 12. 28. 개정)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (1999. 12. 28. 개정)

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. (1999. 12. 28. 개정)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999. 12. 28. 개정)

⑥ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 때에는 이를 당해 거주자에게 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 통지하여야 한다.

⑦ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 주식등의 양도차익에 대한 신고내용의 탈루 또는 오류 기타 거래내역의 적정성을 확인할 필요가 있는 경우에는 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률 등 다른 법률의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 증권거래법에 의한 증권회사 및 당해 주식 등의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인에 이를 조회할 수 있다.

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

○ 서면4팀-1815, 2006.06.16

(사실관계)

- 개인A가 2005.4월 토지를 취득하여 2006.3월 특수관계 없는 개인B에게 양도함.

- 양도토지의 시가는 약 5억원이나 A가 매매계약서상 계약금 1억원(2006.2.28.)과 잔금 2억원(2006.3.31.)을 받고 B에게 소유권이전을 한 후 B가 동 토지를 개발한 후 양도하여 소득이 발생하면 발생된 소득의 30％를 A에게 지급함으로써 거래대금을 정산하는 것으로 함.

(질의사항)

- 위와 같은 경우 현금 3억원은 받았으나 추후 받을 대금이 확인되지 않은 경우 양도한 토지의 실지거래가액은 얼마로 하여야 하는지.

「소득세법」 제96조 제1항 의 규정에 의한 양도자산이 실지거래가액 과세대상인 경우 양도가액을 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 ‘실지거래가액’이라 한다)에 의하도록 규정하고 있으며, 여기서 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것임.

○ 서면4팀-1954, 2006.06.23

실지거래가액으로 양도소득세를 신고시 양수자가 양도소득세를 부담할 경우 양도소득세도 매도가액에 포함한다는 것은 알고 있는데 포함하는 양도소득세의 범위는 어디까지인지. 무한대로 추가되는 양도소득세를 부담하여야 하는데 몇회까지 포함해서 양도가액으로 결정하는지.

양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것임.

○ 서면5팀-551, 2006.10.26

(사실관계)

매입한 아파트분양권을 복덕방(떳다방)과 1억5천만원에 매매계약서를 작성하고 양도소득세를 신고납부 하였으나 본인이 알지 못한상태에서 복덕방이 매수자와 2억원에 매매계약을 체결 하였고 분양회사에 본인과 매수자와 아파트분양권에 대한 권리의무 승계절차를 이행하였음.

(질의사항)

위와 같은 본인의 아파트분양권 매매차익에 대한 양도가액(실지거래가액)이 1억5천만원인지 2억원인지에 대하여 질의함.

1. 「소득세법」 제96조 제1항 의 규정에 의한 양도자산이 실지거래가액 과세대상인 경우 양도가액은 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 “실지거래가액”이라 함은 양도자와 양수자가 실지로 거래된 가액을 말하는 것이므로, 자산의 양도자는 양도ㆍ취득시 실지거래가액으로 확인할 수 있는 매매계약서 등에 근거하여 양도소득세를 신고할 수 있는 것이며, 이때 양도자가 제출한 매매계약서 등에 근거한 양도소득세 신고서 및 첨부한 자료가 사실인지의 여부 등에 대하여는 관련자료를 종합하여 판단하는 것임.

2. 귀 질의와 관련되는 기질의회신문(서면4팀-111, 2006.1.24. ; 서면4팀-429, 2006.2.28.)을 참고하기 바람.

○ 서면4팀-56, 2006.01.13

(현황)

① 본인은 오산시 ○○○동 소재 5필지를 2004.12.28. 법인에게 매각하였음.

② 매각대금으로 세무서에 양도소득세를 신고하였으나 세무조사 후 매각대금외 합의사항 중 2004.7.1. 이후 발생하는 양도소득세는 매도인과 매수인이 양분한다는 조항에 의해 매각대금과 세금정산금액 970,000,000원의 1/2인 485,000,000원을 양도가액에 포함하여 과세하였음.

③ 그 후 상대방은 그때의 합의사항인 공시지가차액만큼 주기로 약정하여 30,000,000원을 받았음.

④ 그러나 합의사항은 지켜지지 않았고 상대방도 이를 확인하여 주었음.

(질의)

위와 같이 30,000,000원만 받았는데 단순 합의사항에 의하여 970,000,000원 중 1/2을 포함하여 양도소득세를 과세할 수 있는지.

양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것이나, 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임.

소득세법 제96조 · 소득세법 제114조