실지거래가액 과세대상 재건축주택의 양도차익 산정방법 등

※ 붙임 : 관련 참고자료

□ 질의내용 요약

○ 사실관계

재건축조합원이 청산금을 부담하고 취득한 재건축된 아파트를 2007.1.1 이후 양도하였으며 종전부동산의 취득금액을 알 수 없음

○ 질의내용

1. 기타필요경비 적용 방법

(1안) 종전주택 취득당시 기준시가의 3%

이유 : 취득가액을 환산가액으로 계산하는 경우에는 취득당시 기준시가의 3%에 해당하는 개산공제만을 기타필요경비로 하기 때문

(2안) 종전주택 취득당시 기준시가의 3%와 신축주택의 실지취득비용(취득세,등록세,등기비용 등)과 신축주택 양도비용

이유 : 취득가액은 종전주택 취득가액 환산액과 청산금부담액을 합하여 계산하므로 기타필요경비도 당연히 신축주택의 취득비용과 신축주택의 양도비용을 합하여 계산되어야 함

2. 장기보유특별공제액을 계산함에 있어 보유기간과 공제액은 기준시가로 계산하는 경우를 준용하여 계산하여야 하는지 및 각 구간단계별로 양도차익과 양도차손이 발생하는 경우는 어떻게 하는지?

□ 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

○ 재정경제부 재산세제과-550, 2007.05.15.

귀 질의는 붙임 소득세법 시행령(2007.2.28 대통령령 제19890호) 제166조의 개정내용을 참고하시기 바랍니다.

(붙임) 소득세법 시행령(2007.2.28 대통령령 제19890호) 제166조 개정내용

(1) 개정내용

종 전

개 정

제166조(양도차익의 산정 등) ①법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호 의 산식에 의하여 계산한다.

1. 청산금을 납부한 경우

[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조제1항제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비] ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조제1항제2호 및 제4호 또는 제163조제6항의 규정에 의한 필요경비]

2. (생 략)

제166조(양도차익의 산정 등) ①----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 각 호 ----------------------.

1. 청산금을 납부한 경우

[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조제1항제2호 및 제4호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가후양도차익”이라 한다) ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조제1항제2호 및 제4호 또는 제163조제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가전양도차익”이라 한다)

2. (현행과 같음)

<신 설>

②제1항 의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.

②법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.

1. 청산금을 납부한 경우

[관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 “청산금납부분양도차익”이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다)

③제1항 및 제2항 ----------- --------------------------------------------------------------------------------------.

기존건물과 그 부수토지의 평가액

×

취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조제1항제1호의 규정에 의한 기준시가

관리처분계획인가일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조제1항제1호의 규정에 의한 기준시가

③제1항제1호․제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 의한 관리처분계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다.

------------------------------

×

----------------------------------------------------------------------

-----------------------------------------------------------------------------------

④제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.

1. ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.

2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우 에는 제176조의2제3항제1호, 제 2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2제3항제1호 및 제2호에서 “양도일 또는 취득일전후”는 “관리처분계획인가일 전후”로 본다.

<신 설>

④ ․ ⑤ (생 략)

⑤법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제2항제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다.

1 . 청산금납부분 양도차익에서 장기 보유특별공제액을 공제하는 경 우의 보유기간 : 관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

2. 기존건물분 양도차익에서 장기 보유특별공제액을 공제하는 경 우의 보유기간 : 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

⑥ ․ ⑦ (현행 제4항 및 제5항과 같음)

(2) 개정이유 : 양도세 실거래가 과세시 재건축․재개발 아파트의 양도차익 계산방법을 명확히 규정

(3) 적용시기 및 적용례 : 영 공포일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용

소득세법시행령 제166조