실지거래가액 과세대상 재건축주택의 양도차익 산정방법 등

※ 붙임 : 관련 참고자료

□ 질의내용 요약

○ 사실관계

< A주택 >

- 서울 소재 아파트로 1996.7월 구입하여 2000.10월 해외근무로 출국하기 전까지 실거주함

- 이후 재건축으로 2006년에 완공됨(2003년 사업계획승인, 2004.3월말 철거완료, 2006.5월 완공하여 입주)

- 2004.6월 귀국 이후 다른 아파트에서 전세를 살면서, 당해 아파트는 현재 전세를 놓고 있음

< B주택 >

- 전주시 소재 아파트로 1994년부터 현재까지 전주에서 직장생활을 하는 배우자가 2002.10월에 구입하여 생활하고 있음

○ 질의내용

재건축된 아파트를 양도할 경우의 양도소득세 계산방법

□ 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

○ 재정경제부 재산세제과-550, 2007.05.15.

귀 질의는 붙임 소득세법 시행령(2007.2.28 대통령령 제19890호) 제166조의 개정내용을 참고하시기 바랍니다.

(붙임) 소득세법 시행령(2007.2.28 대통령령 제19890호) 제166조 개정내용

(1) 개정내용

종 전

개 정

제166조(양도차익의 산정 등) ①법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호 의 산식에 의하여 계산한다.

1. 청산금을 납부한 경우

[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조제1항제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비] ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조제1항제2호 및 제4호 또는 제163조제6항의 규정에 의한 필요경비]

2. (생 략)

제166조(양도차익의 산정 등) ①----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 각 호 ----------------------.

1. 청산금을 납부한 경우

[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조제1항제2호 및 제4호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가후양도차익”이라 한다) ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조제1항제2호 및 제4호 또는 제163조제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가전양도차익”이라 한다)

2. (현행과 같음)

<신 설>

②제1항 의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.

②법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.

1. 청산금을 납부한 경우

[관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 “청산금납부분양도차익”이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다)

③제1항 및 제2항 ----------- --------------------------------------------------------------------------------------.

기존건물과 그 부수토지의 평가액

×

취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조제1항제1호의 규정에 의한 기준시가

관리처분계획인가일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조제1항제1호의 규정에 의한 기준시가

③제1항제1호․제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 의한 관리처분계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다.

------------------------------

×

----------------------------------------------------------------------

-----------------------------------------------------------------------------------

④제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.

1. ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.

2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우 에는 제176조의2제3항제1호, 제 2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2제3항제1호 및 제2호에서 “양도일 또는 취득일전후”는 “관리처분계획인가일 전후”로 본다.

<신 설>

④ ․ ⑤ (생 략)

⑤법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제2항제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다.

1 . 청산금납부분 양도차익에서 장기 보유특별공제액을 공제하는 경 우의 보유기간 : 관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

2. 기존건물분 양도차익에서 장기 보유특별공제액을 공제하는 경 우의 보유기간 : 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

⑥ ․ ⑦ (현행 제4항 및 제5항과 같음)

(2) 개정이유 : 양도세 실거래가 과세시 재건축․재개발 아파트의 양도차익 계산방법을 명확히 규정

(3) 적용시기 및 적용례 : 영 공포일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용

소득세법시행령 제166조