재건축아파트 입주권 양도에 따른 주택의 보유기간 계산

1. 질의내용 요약

본인은 아래와 같이 주거용주택(아파트)을 구입한 후 일정기간 거주후 매도를 하였는 바 이에 따른 양도세 부과여부에 관하여 질의함

(현재상황)

1. 주택 매입일 : 2002.3.19.

본인이 구입한 주택은 재건축이 추진되어 오던 아파트임

2. 이주일 : 2004.8.26.

재건축사업 진행과정에서 조합의 요청으로 사업승인일 이전에 이주를 함

3. 재건축사업승인일 : 2004.9.24.

4. 건물출거(멸실)일 : 2005.5.18.

5. 상기 주택 매도일 : 2005.6.10.

(질의사항)

현행 법규상으로는 사업승인일 이후에는 기존주택도 주택으로 보지 않고 주택취득권리로 본다고 되어 있는 것으로 알고 있음

그러나, 예외규정에는 사업승인일 이후라 하더라도 건물이 철거가 되지 않을 경우 철거될 때까지는 계속적으로 주택으로 보는 것으로 알고 있음

본인의 경우 예외규정에 의하면 건물이 철거된 이후까지 보유하였으므로 3년 이상 보유 2년 이상 거주 요건에 해당되어 양도세 비과세대상에 해당되어 양도세를 면제받을 수 있을 것으로 생각됨

2. 질의내용에 대한 자료

관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조

다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 󰡒양도소득세󰡓라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002. 12. 18 개정)

○ 소득세법 시행령 제154조

① 법 제89조 제3호에서 󰡒대통령령이 정하는 1세대 1주택󰡓이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 󰡒1세대󰡓라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.

② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항의 규정에 의한 1세대로 본다.

1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상이거나 법 제4조의 규정에 의한 소득이 있는 경우

2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

3. 거주자가 당해 주택을 상속받은 경우

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정 에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다 . (1995. 12. 30. 개정)

⑥ 제1항에서 󰡒가족󰡓이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다 . (1998. 12. 31. 개정)

소득세법시행령 제155조 · 택지개발촉진법 제3조 · 소득세법 제89조 · 소득세법시행령 제154조