주택과 그 부수토지의 소유자가 각각 다른 단독주택의 주택 부수토지 평가방법

1. 사실관계 및 질의내용

O 사실관계

(1) 단독주택 현황

- 개별주택가격 : 419백만원

- 주택부수토지의 개별공시지가 : 644,444,000원

- 건물 기준시가 : 2,870,742원

(2) 소유 현황

- 주택의 부수토지 : 갑(을의 계모)

- 주택 : 을

O 질의내용

- 주택과 그 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우로서, 갑 소유의 주택부수토지를 을에게 유증에 의한 상속을 할 경우, 상속재산인 주택부수토지를 상증법 제61조에 의한 보충적평가방법에 의하여 평가하는 경우에는 토지의 개별공시지가(644,440,000원)로 평가하는 지 아니면 개별주택가격( 419,000,000원)을 건물기준시가와 토지개별공시지가의 비율로 안분하여 평가하는지

2. 관련 법령

○ 상속세 및 증여세법 제61조

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 1. 토지 (2010. 1. 1. 개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물 (2010. 1. 1. 개정)

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용 건물 (2010. 1. 1. 개정)

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

4. 주택 (2010. 1. 1. 개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-858, 2008.03.31

[ 제 목 ] 개별주택가격이 공시된 주택의 토지분 평가방법

[ 요 지 ] 부동산의 보충적평가시 개별주택가격이 공시된 주택의 토지분 평가는 개별주택가격을 건물기준시가와 토지 개별공시지가로 안분하여 산정하는 것임

[ 회 신 ] 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격이 공시된 단독주택을 「상속세 및 증여세법」제61조 제1항 제4호의 규정에 의하여 평가함에 있어 건물과 부수토지의 가액을 구분하여야 하는 경우에는 당해 개별주택가격을 평가기준일 현재 같은조 제1항 제2호의 규정에 의하여 평가한 건물가액과 같은항 제1호의 규정에 의한 개별공시지가로 안분하여 주택의 가격 또는 토지의 가격을 산정하는 것임

<질의> 1) 토지와 건물(주택)의 현황

- 개별주택가격 : 401,000,000원

- 토지의 개별공시지가 : 332,000,000원

- 건물기준시가 : 135,000,000원

2) 소유관계 :

- 토지 : 갑 (을의 母), 건물 : 을

위와같이 토지와 건물의 소유자가 각각 다른 경우로서 갑 소유의 토지를 을에게 증여할 경우에 보충적평가방법에 의하여 증여재산(토지)을 평가할 때

증여재산을 토지 개별공시지가인 332,000,000원으로 평가해야 하는지 또는 개별주택가격 401,000,000원을 건물기준시가와 토지개별공시지가의 비율로 안분하여 토지분 증여재산가액을 평가하여야 하는지 여부

O 서면4팀-1462, 2007.05.02

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격이 공시된 단독주택을 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 평가함에 있어 건물과 부수토지의 가액을 구분하여야 하는 경우에는 당해 개별주택가격을 평가기준일 현재 같은조 제1항 제2호의 규정에 의하여 평가한 건물가액과 같은항 제1호의 규정에 의한 개별공시지가로 안분하여 주택의 가격 또는 토지의 가격을 산정하는 것임 .

다만, 귀 질의의 경우와 같이 평가기준일이 2006년 개별공시지가 고시일 이후인 경우로서 개별주택가격이 공시된 주택의 부수토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ고시하지 아니한 경우에는 2005년 개별공시지가를 적용하는 것임.

상속세및증여세법 제61조