전세 낀 아파트 부담부증여 시 증여세 양도세 이중 과세 총정리

부담부증여란 채무(전세보증금, 담보대출 등)를 함께 인수하는 조건으로 증여받는 것입니다. 세법상 채무 부분은 유상양도, 나머지는 무상증여로 분리하여 각각 과세합니다. 증여세는 상속세 및 증여세법 제47조 제3항에 따라 증여재산가액에서 인수 채무를 뺀 금액이 과세표준이 됩니다. 시가 7억 원에서 전세 2억 원을 빼면 5억 원이고, 직계존속 증여재산공제 5천만 원(10년 합산)을 적용하면 과세표준 4억 5천만 원입니다. 증여세율은 1억 이하 10%, 1억 초과~5억 이하 20%(누진공제 1천만 원)가 적용됩니다. 양도소득세는 증여자인 부모님이 부담합니다. 전세보증금 2억 원에 해당하는 비율만큼 유상양도로 보아, 부모님의 원래 취득가액과 비교해 양도차익을 계산합니다. 실무에서 가장 많이 문제되는 부분은 수증자의 채무 인수 능력입니다. 소득이 부족한 자녀가 전세보증금 2억 원의 반환 능력이 있는지 국세청이 자금출처를 검증하며, 소명이 안 되면 채무 인수를 부인하고 7억 원 전액에 증여세를 부과합니다. 또한 증여받은 부동산을 10년 내 양도하면 이월과세(소득세법 제97조의2)가 적용되어 증여자의 원래 취득가액 기준으로 양도차익이 산정되므로, 단기 매도 계획이 있다면 세부담이 크게 달라질 수 있습니다. 부담부증여는 증여세, 양도소득세, 취득세가 복합적으로 발생하는 거래입니다. 비트세무회계에서 무료 사전검토를 통해 순수 증여 대비 부담부증여의 전체 세부담을 비교해보실 수 있습니다.