아버지가 2026년 3월에 돌아가셔서 기준시가 4억원짜리 상가를 상속받았습니다. 7월에 6억 5천만원에 매매계약을 했는데, 잔금은 상속세 신고기한이 지난 11월에 받기로 했습니다. 이 경우에도 상속부동산을 6개월 내 매매가액으로 평가해야 하나요? 기준이 되는 날짜가 계약일인지 잔금일인지도 궁금합니다.

Question

Accepted Answer

상속받은 부동산은 상속개시일 전후 6개월 이내에 그 재산 자체의 매매 사실이 있으면 그 상속부동산 6개월 내 매매가액을 시가로 보아 평가합니다. 이 기간에 들어가는지는 잔금일이 아니라 매매계약일을 기준으로 판단합니다. 질문하신 경우 상속개시는 2026년 3월이고 매매계약은 7월이므로 평가기간 안에 있습니다. 따라서 잔금을 신고기한 이후인 11월에 받더라도 상가는 기준시가 4억원이 아니라 6억 5천만원으로 평가하는 것이 원칙입니다.

1. 상속재산은 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. 시가에는 상속개시일 전후 6개월 이내에 확인되는 매매가액, 감정가액, 수용·경매·공매가액이 포함됩니다. 이런 시가가 확인되지 않을 때에만 기준시가 같은 보충적 평가방법을 사용합니다.
2. 매매가액이 평가기간 안에 있는지는 매매계약일을 기준으로 판단합니다. 잔금일이나 소유권 이전 등기일은 기준이 아닙니다. 따라서 계약을 7월에 체결했다면 잔금 시기와 관계없이 평가기간 내 매매가액에 해당합니다.
3. 2026년 기준으로 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내입니다. 3월에 상속이 개시되었다면 2026년 9월 30일까지 신고해야 합니다. 신고 시점에 이미 7월 계약 사실이 있으므로 6억 5천만원으로 평가해 신고하는 것이 바람직합니다.
4. 다만 특수관계인과의 거래처럼 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 시가로 보지 않을 수 있습니다. 반대로 평가기간이 지난 뒤 법정결정기한 이내에 이루어진 매매가액도 시가로 인정될 수 있습니다. 이 경우에는 가격변동의 특별한 사정이 없고 평가심의위원회의 심의를 거쳐야 합니다.
5. 잔금일은 상속세가 아니라 이후 양도소득세에서 의미가 있습니다. 양도소득세의 양도시기는 원칙적으로 잔금청산일이므로 이 사례에서는 11월이 양도시기가 됩니다. 취득가액은 상속 당시 평가한 가액이 적용됩니다.

계산 사례: 사례를 정리하면 상속개시는 2026년 3월, 기준시가는 4억원, 7월 계약가는 6억 5천만원, 잔금은 11월입니다. 상속세 신고 시 상가 평가액은 6억 5천만원이 됩니다. 기준시가로 신고할 때보다 상속재산가액이 2억 5천만원 늘어나는 셈입니다. 이 증가분에 붙는 상속세는 다른 상속재산과 각종 상속공제 규모에 따라 적용 세율 구간(10%에서 50%)이 달라집니다. 그래서 전체 재산을 합산해 계산해야 합니다. 반면 양도소득세에서는 취득가액이 6억 5천만원이 되어 양도가액과의 차익이 사실상 없습니다. 중개수수료 등 필요경비까지 고려하면 양도소득세 부담은 거의 생기지 않습니다. 실무에서는 상속세를 줄이려고 기준시가 4억원으로 신고하는 경우가 종종 있습니다. 이 경우 세무서가 6억 5천만원으로 경정하면서 상속세를 추징합니다. 평가가액 차이로 인한 과소신고가산세는 부과하지 않는 규정이 있지만, 납부지연에 따른 가산세 부담은 생길 수 있습니다.

주의: 가장 흔한 실수는 잔금을 신고기한 뒤로 미루면 매매가액이 평가에 반영되지 않는다고 생각하고 기준시가로 신고하는 것입니다. 기준은 계약일이므로 이런 방식으로는 평가액을 낮출 수 없습니다. 매수인이 특수관계인인 경우에는 평가액이 달라질 수 있습니다. 계약이 해제되거나 조건이 변경된 경우, 상가 외에 다른 상속재산이 많아 공제와 세율 판단이 복잡한 경우도 마찬가지입니다. 이런 경우에는 신고 전에 세무 전문가(세무사)와 상담해 평가액과 가산세 위험을 함께 점검하시기를 권합니다.

상속부동산 6개월 내 매매가액 2026, 잔금 신고기한 경과 시

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계산 사례

주의할 점

법령 근거

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