재건축아파트의 현금청산자가 미수령한 대금을 법원에 공탁한 경우 양도시기

1. 질의내용 요약

[사실관계]

- 부산시 북구 ○○동 소재 재건축이 진행 중인 아파트 소유 및 단독주택(배우자 소유)을 보유하여 1세대2주택임

- 재건축아파트는 관리처분 총회가 종료되었으나 조합 및 시공사의 진행상 절차에 대한 이견으로 분양신청을 실시하지 아니함.(현금청산대상 조합원으로 분류됨)

- 시공사 및 조합에서는 현금청산 거부자에 대하여 법원에 청산금 공탁을 실시함

[질의사항]

- 재건축아파트의 현금청산자가 미수령한 대금을 법원에 공탁한 경우 양도시기

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제98조

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법시행령 제162조

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999.12.31 개정)

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 민법 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (1998.12.31 신설)

② 이하생략

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면5팀-32, 2006.09.07.

(현황)

1. ○○구 ○○동 소재 거주하던 아파트가 2003.6.30. 재건축사업승인을 득하였음.

2. 본인은 미동의자로 조합과 200.5.19. 부동산소유권 매도 등 청구소송 중에 있음.

(질의)

위와 같은 경우 부동산을 소송결과에 의하여 조합에 양도될 경우 기준시가로 신고가 가능한지 여부 및 양도시기는.

1. 「도시 및 주거환경정비법」 (구 주택건설촉진법 포함)에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “입주권”이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하나, 당해 재건축조합으로부터 입주권을 취득한 사실이 없이 부동산을 양도하는 경우에는 소득세법 제94조 제1호 의 부동산 양도에 해당하는 것임.

2. 「소득세법」 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006.12.31.까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 같은법 제96조 제2항 각 호에서 규정하는 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의하는 것임.

3. 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기 접수일로 하는 것이며, 아파트 매매거래 계약에 있어 거래당사자의 다툼으로 매수인이 그 매매잔금을 공탁하고, 소유권이전등기 청구소송을 진행하여 판결에 의해 소유권이전등기가 이루어지는 경우는 그 취득시기 및 양도시기는 거래잔금의 공탁일로 하는 것임

○ 서면4팀-824, 2004.06.09

- 유효한 재건축결의에 참가하지 아니한 갑에게 조합은 소정의 절차에 따라 매도청구권을 행사하여 매도청구권행사의 의사표시가 기재된 소장부본이 갑에게 송달된 2002.3.25. 갑과 조합간 당해 아파트 시가 3억7천만원을 대금으로 하는 매매계약이 성립하였다고 판시하면서 갑은 조합에게 소유권이전등기절차를 이행할 것을 주문으로 하는 판결이 확정되어 2003.4.10. 등기접수되어 소유권이전됨.

- 갑은 공탁예치금이나 매매대금으로 받은 사실이 없음.

- 조합측은 사업승인을 득하였기 때문에 갑에게 소유권이전등기 말소를 원상회복을 하여 주기로 하였으나 재건축조합장의 업무정지 가처분으로 현재 조합장 업무정지 가처분 취소소송 및 조속한 시일내에 소유권이전등기 말소를 진행할 예정임.

이 경우 판결로 2003.4.10. 소유권이전된 사항이 양도에 해당하여 양도소득세 신고를 하여야 하는지 여부

귀 질의에 대하여 기 질의회신문(서면4팀-765, 2004.5.31. ; 재일 46014-859, 1995.4.6.)을 참고하기 바람.

(참고 : 서면4팀-765, 2004.5.31.)

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 하는 것임.

아파트 매매거래 계약에 있어 거래당사자의 다툼으로 매수인이 그 매매잔금을 공탁하고, 소유권이전등기 청구소송을 진행하여 판결에 의해 소유권이전등기가 이루어지는 경우는 그 취득시기 및 양도시기는 거래잔금의 공탁일로 하는 것임.(같은 뜻 : 심사양도98-2342, 1998.8.14. ; 재재산 46014-220, 1999.7.8.)

소득세법 제94조 · 소득세법 제98조 · 소득세법시행령 제162조