부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하는지 여부

1. 질의내용 요약

재건축아파트 조합원인 자가 우선 아파트 평형의 추첨을 받은 후, 동․호수 추첨을 하는 경우 동․호수 추첨을 하기 전에 다른 평형의 추첨을 받은 자와 상호교환하는 경우로서 예를 들면 50평형의 추첨을 받았으나 추가부담금의 문제로 35평형의 당첨자와 평형을 상호 교환하는 경우임

① 위 경우 재건축조합원인 자가 당초 배정받은 평형을 적은 평형과 교환하는 경우 양도소득세 과세 대상인지

② 위 경우 재건축조합원인 자가 당초 배정받은 평형을 적은 평형의 일반분양분과 대체하였을 경우 양도소득세 과세 대상인지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제88조

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 󰡒양도󰡓라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003. 12. 30. 개정)

○ 소득세법 제94조

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정)

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29 개정)

나. 지상권 (2000. 12. 29 개정)

다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29 개정)

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법기본통칙 94-1

영 제157조 제3항에서 󰡒부동산을 취득할 수 있는 권리󰡓라 함은 법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 그 예시는 다음과 같다.

1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등)

2. 지방자치단체한국토지공사가 발행하는 토지상환채권

3. 대한주택공사가 발행하는 주택상환채권

4. 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리

나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면인터넷방문상담4팀-224,2005.02.03

재개발 조합아파트의 입주권을 취득하여 보유하고 있던 중 가족의 건강형편에 의하여 본인이 소유한 아파트의 위치가 적절하지 않아 다른 적절한 단지내 아파트의 입주권과 교환하고자 함

위의 경우 입주권을 교환하는 경우 세금부담이 어떻게 되는지

2. "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환 , 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것을 말하며

귀하의 입주권을 교환하는 경우 교환계약서에 표시된 실지거래가액을 양도가액으로 하여 양도차익을 산정하는 것입니다. 다만 교환계약서의 실지거래가액을 확인․인정할 수 없는 경우에는 소득세법 제114조 제5항 및 동법시행령 제176조의2의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 적용하는 것임

나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면인터넷방문상담4팀-182,2005.01.25

A가 B에게 조합원 아파트권리를 양도하였으나 공사지연으로 B가 계약파기 및 환불을 요청하여 B에게 명의이전되지 않았으며, A는 B의 양도대금을 환불하기 위하여 C에게 다시 양도(명의이전)하려 함. 이 경우 적법한 전매절차는 어떠하며, A가 C에게 이전하면 불법인지, 불법이면 과태료는 얼마인지 여부 및 이러한 사항에 대한 세무신고 절차는 어떠한지

부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권 등)를 양도한 경우 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것이며 양도차익은 실지거래가액에 의하여 계산하는 것임. 이 경우 양도일은 동법 시행령 제162조의 규정에 의하는 것으로 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며, 양도자는 주소지 관할세무서에 양도 및 취득당시의 계약서 등을 첨부하여 양도소득세과세표준예정신고(예정신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내) 또는 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5월 1일부터 5월 31일까지의 기간에 양도소득세과세표준확정신고를 하여야 하는 것임

소득세법 제114조 · 소득세법 제94조 · 소득세법 제88조 · 상속세및증여세법 제47조