양도자산의 구분

1. 질의내용 요약

○ 질의

○○시 소유 토지 위에 무허가 주택을 소유한 개인(점유자)가 무허가 주택을 양도시 주택의 양도에 해당되는지, 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하는지요?

1990년 8월 취득당시부터 ○○시에서 무허가 주택 소유자(점유자)에게 환지예정지 지정을 해준 주택이며, ○○시와 무허가 주택 소유자(점유자)와 환지 면적에 대해서 어떤 계약도 없는 상태이고 양도일 현재 국공유지 환지 확정처분도 없는 상황에서 무허가 주택(부동산)을 양도하였습니다. 양도일 현재까지 타인이 거주하고 있으며, 본인이 거주한 사실은 없습니다. 양도소득의 범위(종류)에 대해서 질의합니다.

1. 주택(부동산)의 양도에 해당된다.

2. 주택과 환지예정지(부동산 취득권리) 따로 구분해서 계산한다.

3. 전체를 환지예정지(부동산 취득권리) 양도에 해당된다.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제94조

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000.12.29. 개정)

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29. 개정)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29. 개정)

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000.12.29. 개정)

나. 지상권 (2000.12.29. 개정)

다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000.12.29. 개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 기본통칙 94-1

영 제157조 제3항에서 “부동산을 취득할 수 있는 권리”라 함은 법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 그 예시는 다음과 같다.

1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등)

2. 지방자치단체ㆍ한국토지공사가 발행하는 토지상환채권

3. 대한주택공사가 발행하는 주택상환채권

4. 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일46014-779, 1994.03.21.

질의인은 1988년 4월 소유권자가 ○○ 구청으로 되어 있는 구유지의 점유권을 금 7,000만원에 양도 받아 구청대장에 등재한 후 6개월간 점용료 7,100,000원을 납부하고 불하대금이 비싸고 또한 점유기간의 점용료가 과다하여 소유한지 6개월만에 금 78,000,000원에 타인에 양도하여 양도 받은자가 구유지를 불하받은 사실이 있음.

이와 같은 경우 본인이 부담하여야 할 양도소득세가 어떻게 부과되는지 회신바람.

1. 소득세법 제23조 제1항 제2호 및 같은법 시행령 제44조 제4항 제2호의 규정에 따른 “부동산을 취득할 수 있는 권리”라 함은 같은법 제27조에 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것임.

2. 귀 질의 내용 중의 “점유권”이 시유지 불하권으로서 위 2호에 해당한다면 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 가목의 규정에 따라서 실지거래가액으로 양도소득금액을 계산하는 것임.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-1775, 2004.11. 2.

소득세법상 자산의 양도차익 계산 시 주택과 분양권은 별개의 자산이므로 그 소득금액은 각각 계산하는 것이 원칙임. 다만, 이 사례 무허가 주택의 취득목적이 이를 터잡아 장차 ○○공사 아파트 특별분양권을 취득하기 위한 것으로 인정되는 경우에는 당해 주택의 매입에 따른 희생비용(＝주택취득원가 － 건물보상금)은 아파트특별분양권의 취득에 소요된 실질적인 경비로 볼 수 있으므로 당해 아파트 분양권의 양도차익 산정 시 이를 필요경비로 인정할 수 있는 것이며, 이에 해당하는지는 사실조사하여 판단할 사항임.

소득세법 제23조 · 소득세법시행령 제170조 · 소득세법 제94조