부동산 양도 시 사업소득 인지 양도소득인지 여부

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 1997.12.27. ○○도 소재 임야 취득 (11,008㎡)

․ 2011.11.21. 토지분할(527㎡), 2011.11.21. 甲에게 양도

․ 2011.12.08. 토지분할(706㎡), 2011.12.21. 乙에게 양도

․ 2011.12.08. 토지분할(476㎡), 2012.1.13. 丙에게 양도

․ 2012.01.11. 토지분할(1,366㎡), 2012.1.20. 乙에게 양도

- 1986.7.31. △△도 소재 토지 취득 (1,157㎡), 공동소유

․ 2012년 상반기 중 토지분할 후 양도예정

- 2012.1.26. □□도 소재 토지 취득 (397㎡)

○ 질의내용

- 부동산 양도대가가 사업소득 인지 양도소득인지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제4조

① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다.

1. 종합소득

이 법에 따라 과세되는 모든 소득에서 제2호 및 제3호에 따른 소득을 제외한 소득으로서 다음 각 목의 소득을 합산한 것

다. 사업소득

3. 양도소득

자산의 양도로 발생하는 소득

○ 소득세법 제19조

① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.

○ 소득세법 제64조

① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.

1. 종합소득 산출세액

2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액

가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액

나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액

○ 소득세법 제94조

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. <개정 2010.12.27>

1. 토지[「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제122조

① 법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다. <신설 2010.2.18, 2010.12.30>

○ 소득세법 기본통칙 64-122…1

① 영 제122조의 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 다음과 같다.<개정 1997.04.08.>

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 <개정 2011.3.21>

2. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 <개정 2008.7.30>

3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(「공유수면매립법」제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) <개정 2008.7.30>

③ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다. <개정 2011.3.21>

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

○ 소득세과-658, 2009.05.04

귀 질의1의 경우, 부동산을 매매함에 있어 부동산 매매의 규모, 거래횟수 및 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 계속적인 사업으로 인정되는 경우에는 부동산매매업으로 보는 것이며 사업을 목적으로 하지 아니하고 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것입니다.

다만, 판매를 목적으로 임야를 형질변경, 토지분할 등의 방법으로 개발하여 분할매매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것입니다.

귀 질의2의 경우, 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 「소득세법」제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 7까지 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익이 있는 자의 종합소득산출세액은 같은법 제64조 제1항 제1호의 규정에 의한 세액과 동조 동항 제2호의 규정에 의한 세액 중 많은 것에 의하는 것입니다.

○ 서면인터넷방문상담1팀-829, 2008.06.13

부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것이며 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이므로

귀 질의의 경우 이에 해당하는지의 여부는 당해 거래의 실질내용에 따라 판단할 사항입니다.

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