공동주택 기준시가 고시 전에 취득한 주택의 취득 시 기준시가

1. 사실관계

○ 1990.10. 00 시 00동 00 아파트 **동 **호 A주택 를 취득함

○ 2018.2. A주택을 양도하고 취득가액을 확인할 수 없어 환산취득가액을 적용하 고자 함

<기준시가>

고시일

1990년·1991년

1992.1.1.

2017.1.1.

기준시가(원)

고시되지 않음

65,000,000

94,000,000

2. 질의내용

○ 기준시가가 고시되기 전 취득한 공동주택의 환산취득가액 계 산 시 취득 당시 기준시가 산정방법

3. 관련법령

○ 소득세법 제97조

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(이 하 생 략)

○ 소득세법 시행령 제163조

① ∼ ⑪ (생략)

⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

(이 하 생 략)

○ 소득세법 시행령 제176조의2

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액

×

취득당시의 기준시가

양도당시의 기준시가

2. 법 제96조제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우 에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따 른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액

×

취득당시의 기준시가

양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

○ 소득세법 제99조

① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따 른다.

가. ∼ 다. 생략

라. 주택

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공 동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

○ 소득세법 시행령 제164조

① 법 제99조제1항제1호가목 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목· 이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고「부동산 가격공시에 관한 법률」제3조제7항에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할 세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 그 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제4조제1항 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정 평가업자에게 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가업자의 감정가액을 고려하여 평 가할 수 있다.

1. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의한 신규등록토지

2. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

② 생략

③ 법 제99조제1항제1호가목부터 라목까지의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기 준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

④ ∼ ⑤ 생략

⑥ 법 제99조제1항제1호 다목 및 라목 단서의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계 산한 가액에 의한다.

국세청장이

당해 재산에 대하여

최초로 고시한 기준시가

×

취득당시의 ｢소득세법｣ 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액

당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준 시가 고시당시의 ｢소득세법｣ 제99조 제1항 제1호 가목의 가 액과 나목의 가액 의 합계액 (취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 소 령 제164조 제8항의 규정을 준용함)

⑦ 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토교 통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의 한다.

국토교통부장관이 당해 주택에 대하여

최초로 공시한 주택 가격

×

취득당시의 ｢소득세법｣ 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액

당해 주택에 대하여 국토교통부장관이 최초로 공시 한 주 택 가격 공시당시의 ｢소득세법｣ 제99조 제1항 제1호 가 목의 가액과 나목의 가액 의 합계액 (취득당시의 가 액 과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동 일한 경우에는 소령 제164조 제8항의 규정을 준용함)

⑧ 보유기간중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 법 제99조제1항제1호의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당 해토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 기획재정부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당 시의 기준시가로 한다.

⑨ ~ ⑩ 생략

⑪ 법 제99조제1항제1호라목 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호에 따른 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지 방세법」제4조제1항 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가업자에게 의뢰하여 해당 주택에 대한 감정평가업자의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 당해 주택과 구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 같은 법 제16조제6항에 따른 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관 할하는 세무서장)이 평가한 가액

2. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용 가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관 할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경 우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액

소득세법 제97조 · 소득세법 제99조 · 소득세법시행령 제164조 · 지방세법 제4조 · 소득세법시행령 제163조 · 소득세법시행령 제176조의2